세무법인 신원 채수왕 세무사

거주주택 비과세 제도란, 거주주택과 장기임대주택 보유자가 2년 이상 거주한 주택을 양도하고 이에 대한 1세대1주택 비과세 여부를 판단할 때 장기임대주택에 대해서는 주택 수에 포함하지 않는 제도다. 주택시장 과열로 평생에 한번만 받을 수 있도록 규정돼 있었으나, 최근 경기침체를 이유로 이를 완화한다는 것이다.

개정사항은 크게 두가지다. 첫째 횟수 제한없이 거주주택 비과세가 적용된다. 둘째 신설되는 6년 단기임대주택(아파트 제외)에 대해서도 거주주택 비과세가 적용된다. 과거에는 장기임대주택에 대해서만 주택 수에서 제외되고, 단기임대주택에 대해서는 주택 수에 포함돼 비과세 혜택을 받을 수 없었다.

적용가능한 임대주택을 구체적으로 보면, 기존 장기일반민간임대주택으로 등록되어있고 기준시가 요건을 갖춘 세법상 장기임대주택(임대개시 시점 기준시가 수도권 6억 이하, 지방 3억 이하)을 소유한 자로서, 이미 거주주택 비과세를 한번 적용받은 자가 추가로 주택을 취득해 2년 이상 거주하거나, 기존에 보유중인 주택에 전입해 2년 이상 거주 후 양도하는 경우 거주주택 비과세를 받을 수 있다.

기존 단기임대주택으로 등록했다가 임대의무기간 4년 경과 후 자동말소되고 말소일로부터 4년 이상 임대한 상태에서 추가로 주택을 취득해 2년 이상 거주하거나, 기존에 보유중인 주택에서 2년 이상 거주한 경우 거주주택 비과세를 받을 수 있다.

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거주주택 비과세 제도에 횟수 제한이 사라짐에 따라 거주주택 비과세 1회 적용 후 2년 거주요건만 지키면 되는 기존 임대주택에 전입해 2년 뒤 양도시 재차 비과세를 받고 또 다른 임대주택으로 전입해 2년 후 비과세를 받으려고 계획하는 경우도 있는데, 이렇게 되면 다주택자가 2년 거주 충족만 잘시키면 모든 주택에 대해 비과세를 받게 되는 문제가 발생하게 된다. 이를 방지하기 위해 세법에서는 거주주택 비과세 적용에 있어서 직전에 비과세 혜택을 받은 시점 이후부터 발생한 양도차익에 대해서만 비과세를 적용한다고 규정돼 있다.

예를 들어 2010년에 A주택, B주택, C주택을 매입해 A주택과 C주택은 장기임대를 주고 B주택에 거주한 후 2020년에 B주택을 양도하면서 거주주택 비과세를 적용받았다면, 그 후 A주택에 전입해 거주 후 2025년에 A주택을 양도하는 경우 C주택을 보유하고 있지만 개정된 세법에 따라 거주주택 비과세를 재차 받을 수 있다. 이 규정은 2010년부터 2025년 기간동안 발생한 시세차익 전체에 대해 비과세를 적용하는 것이 아니라, B주택을 매도해 비과세를 받은 2020년 이후에 발생한 시세차익에 대해서만 비과세한다는 의미다.

이처럼 과거 거주주택 비과세 규정을 적용할 때 주택 수에서 제외됐던 장기임대주택을 1주택 상태에서 양도하면 비과세 범위가 직전 거주주택 양도일 이후 발생한 시세차익으로 제한되지만, 이번 개정으로 인해 과거 거주주택 비과세를 적용받고 장기임대주택을 보유한 상태에서 신규주택을 취득해 2년 이상 거주 후 양도하는 경우 해당 거주주택은 주택 수에 제외됐던 임대주택이 아니므로 전체 양도차익에 대해 비과세가 적용된다.

해당 개정사항은 소득세법상 양도세 비과세에 해당되는 것일 뿐 장기임대주택이 있는 상태에서 거주주택 비과세를 받기 위해 추가 주택매입 시 1주택자로서 취득세를 내는 것이 아니라 지방세법상 임대주택은 주택 수에 포함되므로 기존 보유중인 임대주택 수에 따라 취득세가 중과적용되므로 이에 유의해야 한다. (중기이코노미 객원=세무법인 신원 채수왕 세무사)

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