부동산변호사닷컴(법무법인 제이앤케이) 김재윤 변호사

정부가 전세보증보험 제도를 운용하고 있지만, 정작 임차인이 곧바로 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 적지 않다. 보증기관이 약관을 내세워 책임을 회피하거나 지급을 거절하면서 결국 피해자가 소송을 통해 권리를 확인받아야 하는 상황에 이르렀다.

임차인 A씨의 경우, 보증금 3억 원대의 전세계약을 체결했다. 이 가운데 1억 원 정도를 임대인에게 지급했고, 2억 원 정도는 은행 대출이었다. 전세금 반환을 담보하기 위해 주택도시보증공사(HUG)의 전세금안심대출보증에 가입했고, 전입신고 완료 및 확정일자까지 받아 법적 대항력도 갖췄다. 그러나 임대차 계약 만료 후 임대인이 잠적했고, A씨는 임대인에게 계약 해지를 통보했음에도 보증금은 반환되지 않았다.

이에 묵시적 갱신으로 이해한 A씨는 대출금의 만기와 HUG 보증보험 기간을 연장하려고 변경 신청을 하면서 HUG에 보증 이행을 청구했지만 계약 갱신이 거절됐다. HUG는 “전세계약기간이 전세계약의 내용 또는 관계법령에 따라 자동으로 갱신 혹은 연장된 이후에 발생한 채무에 대해서는 보증책임을 부담하지 않는다”라는 약관을 근거로 지급을 거절했다.

임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 것은 통상적인 상황인데 임대차계약 갱신 시 보증은 갱신되지 않는다는 특이 사항을 임차인이 알기란 사실상 불가능하다. 더구나 공사 측은 해당 약관을 임차인에게 별도로 설명하지 않았다.

‘약관의 규제에 관한 법률’ 제3조(약관의 작성 및 설명의무 등)에 따르면 “사업자는 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 한다”고 규정하고 있다. 이를 위반하면 약관은 무효가 될 수 있다.

법원은 이 부분을 중점적으로 살폈다. “HUG가 계약의 중요 부분인 약관 조항에 대한 명시·설명의무를 이행했다고 인정하기 어렵다”며, 약관을 이유로 책임을 회피할 수 없다고 판시했다. 따라서 임대차계약이 묵시적으로 갱신되고 보증기간이 만료되었더라도, 공사는 이를 이유로 지급을 거절할 수 없으므로 보증금을 반환할 의무가 있다고 판단했다.

보증금반환 소송 결과, HUG가 은행 대출금 약 2억 원을 대위변제 했고, 법원은 민법상 상계를 인정해 지급 명령을 내렸다. A씨가 임대인에게 지급했던 보증금 약 1억 원과 지연이자가 인정된 것이다.

이 판결은 HUG 전세보증보험에 가입했다고 해서 보증금 반환이 보장되는 것은 아니라는 사실을 분명히 보여준다. 임차인을 보호하기 위한 제도와 장치가 있더라도 보증기관은 책임을 축소하려고 하고, 반환 과정에서는 복잡한 법리 쟁점이 얽힌다.

임차인이 보증금을 확실하게 돌려받기 위해서는 현실적으로 소송을 통해 법원의 판단을 받아내는 경우가 많다. 전세보증금 반환 소송은 법적·행정적 절차가 복잡해 임차인이 홀로 대응하기 어려우므로 전문가의 법률 조력을 받아 신속히 제기할 필요가 있다. (중기이코노미 객원=부동산변호사닷컴 김재윤 변호사)

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