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지난달 청약을 마감한 덕수궁 롯데캐슬 오피스텔의 높은 청약률이 화제다. 총 178실 모집에 2267명이 몰려들어 경쟁률 12.1대 1을 기록했다고 알려졌다. 청약률이 높은 이유는 서울의 중심지인 서울시청역 인근이라는 입지조건과 낮은 분양가가 꼽힌다. 3.3㎡(1평)당 평균 분양가가 1000만원 가량으로 인근 오피스텔 분양가에 비해 200만원 정도 낮은 수준이다.  

그러나 덕수궁 롯데캐슬 오피스텔에 몰린 과도한 관심은 일견 이해하기 힘든 면이 있다. 임대수익률이 하락하는 등 오피스텔 투자에 대한 적신호가 켜졌기 때문이다.

적신호 불구, 저금리로 오피스텔 투자 몰려

오피스텔 투자에 대한 최대의 적신호는 단연 공급과잉이다. 올해 4분기에만 1만2000실이 입주를 기다리고 있다.

부동산114에 따르면 지난 3분기 오피스텔 분양물량은 전국 5534실로 지난 2분기에 비해 51%가량 줄었다. 3분기 전국 오피스텔 매매가격은 2분기 말에 비해 0.07% 가량 하락했다. 입주 물량이 집중된 수도권 일대의 하락세가 두드러졌다. 인천이 -0.29%로 하락세가 가장 컸고, 서울(-0.1%)과 경기(-0.05%)가 뒤를 이었다.

월세시장 역시 2분기 이후 수요가 감소하기 시작했다. 이에 따라 월세가격이 하락하면서 전국 오피스텔 3분기 월세변동률은 -0.05%를 기록했다.

오피스텔 임대수익률은 지난 2분기와 동일한 연간 5.9% 선을 유지했다. 수도권은 서울 5.45%, 경기 5.93% 인천 6.53%로 보합세이거나 줄어든 반면, 수도권 외 지역인 부산(6.17%), 대구(7.12%), 충남(7.59%), 충북(6.98%) 등은 오히려 수익률이 소폭 상승했다. 부동산114는 이에 대해 “임대수익률은 공실위험 등 투자리스크에 대한 부분이 고려되지 않은 세전수익률인 만큼 최근 공실 증가로 인해 실제 수익률은 수치상 나타나는 것보다 더 크게 악화될 것으로 추정된다”고 설명했다.

한쪽에서는 적신호가 뚜렷한데 한쪽에서는 분양경쟁이 뜨겁게 발생하는 기현상이 오피스텔 시장에 나타난 이유는 오피스텔 시장 외부에 있다. 바로 저금리 기조 때문이다. 

      

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분명 과거에 비해 오피스텔 시장이 매력적이지는 않지만 저금리가 지속되면서 금융시장에 투자하는 것 보다는 오피스텔 투자수익률이 여전히 높은 상황이다. 지난 2분기 기준 CD금리는 연 2.74%를 기록했고 채권 수익률은 국고채가 연 2.67%, 회사채는 연 3.04%를 보여 오피스텔 투자수익률이 금융자산에 비해 높다. 이런 저금리현상이 단시간 안에 반전될 가능성은 희박하기 때문에 오피스텔 시장이 매력적인 투자처로 보일 수 있다.  

여기에 오피스 빌딩이나 매장용 빌딩 등 상업용 부동산에 비해서도 오피스텔의 수익률이 다소 높은 편이다. 국토교통부에 따르면 지난 2분기 상업용 부동산의 투자수익률은 오피스 빌딩이 1.04%, 매장용 빌딩이 1.25%를 기록했다. 이는 연간 수익률 4~5%대 수준이다. 상대적으로 면적이 적어 공실 기간이 짧을 수 있다는 점도 오피스텔 투자에 영향을 미치고 있다.

“반짝 상승세, 주택경기 침체 반사효과일 뿐” 지적도

그러나 최근 오피스텔 시장으로 향하는 자금 흐름은 수도권 주택경기 침체의 반사효과일 뿐이며 부동산 시장의 대세와 별개로 움직일 수는 없다는 지적도 있다.

선대인경제연구소의 선대인 소장은 포털사이트 기고문에서 “수도권 주택 경기 침체로 투자처를 찾지 못한 자금이 지방 부동산으로, 수익형 부동산으로 옮겨 다니면서 일시적으로 반짝 상승세나 상대적 호조를 보일 수 있지만 부동산 대세하락의 흐름을 피해가기는 어렵다”고 지적했다.

선 소장은 “향후 1~2인 가구는 꾸준히 늘어날 것이므로 임대수요가 증가할 가능성이 높다. 하지만 이들 1~2인 가구의 소득 수준은 평균 가구 소득에 비해 상당히 낮아(1인 가구의 경우 평균 가구소득의 43% 수준) 높은 임대료를 지속적으로 지불할 여력이 없는 가구가 많다”는 점과 “건설업체 수가 위축된 건설시장 규모에 비해 과포화상태에서 이들이 살아남기 위해 임대용 주택 공급을 무분별하게 지어댈 가능성이 높다”는 점을 들어 수요공급의 불일치로 인한 수익률 악화가 심화될 가능성도 짚었다.

결국 덕수궁 롯데캐슬처럼 높은 청약률을 보이는 사례가 계속해서 나오더라도 오피스텔 투자시장의 적신호는 개선되기 힘들 것이라는 전망이다. 오피스텔 투자 시장에 접근할 경우 개별 투자건에 대한 면밀한 검토가 필요한 이유다.

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