○○기업은 서울 성동구 도선동에 지하 6층, 지상 14층, 연면적(각층 바닥면적의 합계) 2만500㎡(약 6200여평) 규모의 빌딩을 보유하고 있다. 업무시설과 근린생활시설을 갖추고 있으며, 일부 층은 자사 사업용으로 사용하고 나머지는 임대를 주고 있다. 보험사, 공제회, 증권사, 의원, 건설회사 등이 입점해 임차인 구성도 비교적 양호하다. 임대차계약 기간도 2017년 이후가 전체의 63%나 차지할 정도로 임대 안정성도 뛰어나다.

이 빌딩은 2010년에 준공했고, 청량리와 왕십리 부도심권에 자리잡고 있다. 지하철 2호선, 5호선, 중앙선, 분당선이 지나는 왕십리역에서 도보로 2분거리에 위치해 접근성도 뛰어나고, 배후임대수요도 풍부해 안정적인 수입도 올리고 있다.

빌딩은 ‘적정시점에 적정가격에’ 매각될 수 있도록 방법을 찾는 게 중요하다. 사진은 서울 강남지역에 즐비한 빌딩들 모습. 기사의 특정내용과 무관.   ©중기이코노미

이에따라 이 빌딩의 투자구조를 짜기로 했다. ▲매수인이 약 200억원의 지분을 투자해 위탁관리부동산투자회사(리츠, 매입주체)를 설립하고, 이 빌딩을 매입해 운영하며 ▲해당 리츠는 향후 5년간 임대수익을 투자자에게 배당하고 ▲운영기간 종료 이후 자산매각을 통해 매각수익(차액)을 투자자에게 배당하는 투자구조를 세웠다. 부족한 매입자금 450억원은 타인자본(장기차입금과 임대보증금)으로 해결하기로 했다. 이 자금을 확보하기 위해 대기업 계열사인 □□AMC(자산관리회사)가 리츠로부터 위탁을 받아 이 빌딩을 운영키로 하고, 자금조달 역할을 한 것이다. 즉 자산관리회사의 공신력과 운영노하우가 핵심적인 역할을 한 셈이다. 리츠는 기존의 임차인들과 임대차승계계약을 체결했고, 임대료와 관리비를 징수해 차입이자와 운영비 및 투자수익을 배당하면 되는 것이다.

이번 사례는 우수한 입지여건, 우량한 임차인 입점, 대기업 계열사의 자산관리회사 참여, 리츠구조 결합이 만들어 시사하는 바가 크다. 개인들보다는 수익이 높은 법인이나 금융기관 등 장기임차인을 입점시킬 수 있다면, 그렇게 하고 난 이후 리츠구조를 활용한다면 제값받고 빌딩을 매각할 수 있다는 얘기다.

리츠는 국토교통부 감독을 받아 투명한 운영구조를 갖고 있고, 90% 이상을 배당해야 하는 의무규정으로 인해 투자자가 투자하기에 좋은 상품이다. 증권거래소에 상장도 할 수 있어 자본시장을 통해 투자금을 회수할 수 있고 대규모 자금조달도 가능하다.[(주)밸류마크자산관리 송상열 대표]

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