(주)밸류마크자산관리 송상열 대표·부동산학 박사

입지선정이 중요한 이유는 입지를 한 번 선정하면 마음대로 위치를 바꾸기 어려운 비가역성 때문이다. 또 부동산에는 지리적 위치의 고정성 및 용도의 다양성이 있기 때문이며, 입지선정에 있어 경제적·행정적 여건의 변화를 예측해야 하기 때문이다.

부동산은 당해 부동산이 속한 지역과 동질성이 있어야 가치가 높기 때문에, 도시부동산의 거래활동에 있어서 용도 등으로 인한 차이는 있으나 입지선정과 무관한 거래활동은 거의 없다. 필요한 부지를 선정하는 일은 단순히 위치를 정하는 일이 아니라, 사업을 선정한 부지에서 실행했을 경우 얻을 수 있는 경제적·사회적 파급효과를 염두에 두고 이루어져야 한다. 때문에 실제로 최선의 대안부지는 최대수익을 창출하는 곳으로 해당부지를 선택함으로써 수익이 극대화될 수 있는 곳이어야 한다.

부지매입은 오랜 시간과 수많은 난관을 극복해야 가능한 일이다. 토지매입 시 어려운 점은 높은 땅값, 알박이 등 매도거부행위, 토지에 대한 많은 규제, 토지주와 협상의 어려움, 보상비 과다, 주민들의 각종 민원, 절대적인 토지공급량 부족 등 이루 헤아릴 수 없이 많다. 이 때 토지소유주들과 긴밀한 유대관계를 형성하고 신속하게 의사를 결정하는게 중요하며, 은밀한 가격협상을 통해 매입과정에서 가격급등을 예방해야 한다.

부지선정은 아래와 같은 기준들을 모두 검토한 후 결정해야 한다.

한편 입지분석 과정은 아래와 같은 단계를 거쳐 진행된다.

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