유진회계법인 김동현 공인회계사

재건축사업의 경우 사업진행 기간이 길고, 사업진행이 불투명한 경우가 많지만 지역에 따라 시세 차익을 얻을 수 있어 투자 목적 대상으로 이용되기도 한다. 주택재건축사업의 절차 및 주택재건축사업자가 실무적으로 알아두어야 할 기본적인 세무·회계를 짚어보자.

‘주택재건축사업’이란 정비기반시설은 양호하나 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이다. 주택재건축사업을 추진하기 위해서는 개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를 하는 주택재건축정비사업조합 설립추진위원회를 설립해야 하며, 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻어 시장·군수의 승인이 필요하다.(도정법 §13)

주택재건축사업 추진절차

<자료=김동현 회계사>

1. 조합설립추진위원회와 사업자등록

법인이 설립되기 이전에는 법인으로 사업자등록을 할 수 없으므로 대표자명의로 고유번호를 부여받아 원천징수의무를 이행해야 한다. 다만, 사업 초기에 발생하는 매입세금계산서를 교부받은 경우 매입세액공제를 받기 위해서는 사업자등록을 신청해야 한다. 만일 사업자등록을 하지 않거나 고유번호로 등록한 경우 등록전 매입세액에 해당돼 공제되지 않는다.

2. 조합설립추진위원회 지출비용의 처리

재건축조합추진위원회가 주무관청으로부터 승인을 받아 조합으로 설립하는 경우, 조합설립 이전 사용 손익은 최초사업연도의 기간이 1년을 초과하지 않은 범위 내에서 실질적으로 조합의 손익에 해당할 경우에는 조합의 손익이 된다. 그러나 조합 설립이전의 경우로서 수년 전부터 사용한 비용이 추진위원회의 손익인 경우에는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 제15조 제4항의 추진위원회의 권리 및 의무가 조합에 포괄적으로 승계됨에도 불구하고 조합의 손익으로 볼 수 없으며, 이 경우 추진위원회에 귀속되는 손익으로 보는 것이다.

3. 재건축·재개발사업의 회계감사

시장, 군수 또는 주택공사 등이 아닌 사업시행자는 조합원의 80% 동의를 얻지 아니한 경우에는 납부 또는 지출된 금액이 법정 금액을 초과하는 경우에 비용의 납부 및 지출내역에 대해 회계감사를 받아야 한다.(도정법령 §67)

① 추진위원회에서 조합으로 인계되기 전 7일 이내

② 사업시행인가의 고시일부터 20일 이내

③ 준공인가의 신청일로부터 7일 이내

4. 소득구분계산

재건축·재개발정비조합은 비영리법인으로 수익사업(일반분양수입)과 비수익사업(조합원분양)으로 장부를 구분 기장해야 한다. 수익사업과 비수익사업에 공통되는 자산과 부채는 이를 전부 수익사업에 속하는 것으로 보며 수익사업 자산의 합계액에서 부채의 합계액을 차감해 수익사업의 자본금을 계산한다.

따라서 재건축·재개발정비조합은 법인세 신고시 수익사업과 비수익사업의 원가배분방법에, 부가세 신고시 매입세액의 안분계산에 주의를 기울여야 하며, 그에 따른 적격증빙 수취 및 산정 근거를 확정시켜야 추후 세액 추징의 위험이 없을 것이다.

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