400㎡가 조금 넘는 유휴부지를 소유하고 있는 A기업은 이를 활용해 최근 이슈가 되고 있는 임대주택사업을 하려고 준비중이다. 임대주택사업은 임차수요 특성에 따라 주택의 유형, 주거면적, 시설이나 서비스 등 다양한 차별화가 요구된다. 각종 서비스를 지원해야 가능한 사업이기 때문에 철저한 준비가 필요하다. 이와 관련된 내용을 아래 표로 정리했다.

임대주택사업은 리스크를 줄이기 위해 ‘수탁개발 서브리스’ 사업방식을 활용하는 것도 하나의 방법이다. 수탁개발 서브리스는 토지소유자로부터 임대주택건설에서 관리운영까지 임대주택사업의 전 과정을 일괄로 수탁받아 사업을 진행하고, 토지소유자에게는 확정임대료를 지급하는 방식이다. 다시말해 토지소유자는 임대주택을 건설할 수 있는 부지만 제공하고, 임대주택사업자는 건설비 등 일체의 사업비용을 부담하며 임차인 모집까지 맡는다. 임대주택을 건설한 후 일괄임대차(서브리스) 계약을 하고, 매년 5%~6%의 안정적인 임대주택 투자수익을 보장(마스터리스) 해주는 제안사업의 형태다.

이 방식은 초기 투자비용에 대한 부담없이 임대주택사업을 할 수 있는 구조다. 사업 전반이 토지소유자 명의로 진행되고, 토지소유자가 임대주택사업자를 동업자(同業者)로 행하는 공동사업적 측면이 강하다.

토지주에게는 토지가격 상승 가능성이 낮은 유휴토지나 이용이 낮은 토지를 보유함으로써 발생할 수 있는 세금부담과 임대주택사업의 위험을 줄이면서 수익을 창출할 수 있다. 주택임대사업자는 사업부지 매입비용을 절약할 수 있고, 임대주택건설의 도급수익과 관리운영 수수료로 수익을 확보할 수 있다. 다만, 사업초기 자금조달이 어려운 부분이 있으므로 국민주택기금을 활용해야 하고, 토지주에게 사업수익에 대한 확신을 줄 수 있는 신용구조를 마련하는 것이 필요하다.[(주)밸류마크자산관리 송상열 대표·부동산학 박사]

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