기업은 다양한 수익모델을 갖고, 경영활동을 통해 이익을 극대화한다. 그러나 요즘과 같은 불경기에는 기업의 원초적인 경영활동 즉 생산이나 마케팅, 원가절감, 서비스 제공 등에 한계를 느끼게 된다. 특히 국내시장을 기반으로 하고 있는 내수업체의 체감경기는 훨씬 더 심각해 영업이익률이 5%도 안되는 경우가 많다고 한다. 이들 기업을 살펴보면 매출은 높지만 내수시장의 불안정과 메르스 사태 등 연이은 악재로 영업이익은 갈수록 감소하고 있다는 것이다.

기업들은 떨어진 영업이익률을 높이기 위해 다양한 대책들을 마련하고 있다. 안정적인 영업이익을 확보하기 위해 사옥용빌딩을 구입하는 사례도 많아지고 있다. 예를 들어 10층 빌딩을 구입해 3~5개층은 업무용으로 활용하고 나머지 층은 임대를 주는 방식이다.

사옥용빌딩은 많은 직원들이 이용하기 때문에 교통여건이 좋은 곳에 위치해야 하며, 사업자 입장에서는 장래 부동산가격이 올라가는 지역이어야 한다. 사진은 서울 강남구에 즐비하게 늘어선 빌딩들. 기사의 특정내용과 무관   ©중기이코노미

사옥용빌딩은 많은 직원들이 이용하기 때문에 교통여건이 좋은 곳에 위치해야 한다. 물론 사업자 입장에서는 장래 부동산가격이 올라가는 지역이면 더 좋을 것이다. 교통환경이 좋고 나쁨에 따라 장래 부동산가격이 오를 지역과 그렇지 않은 지역으로 판명난다는 점을 염두에 둬야 한다.

그래서 사옥용빌딩을 구하는 기업은 장래 기업활동(결국 수익성)을 생각해서 입지환경이 좋은 곳을 선택하게 된다. 하지만 그렇지 않은 경우도 많다. 예를 들어 구로구에 위치한 한 IT업체의 경우 역세권에서 1.5km 벗어나 있지만, 자연환경이 뛰어난 곳에 대지를 구입해 사옥용빌딩을 기업의 용도에 맞게 건축했다. 그러나 역으로부터 너무 멀리 떨어져 있어 직원들의 출퇴근이 힘들다는 탄원이 계속 들어오자 기업 경영자는 사옥 인근 역세권에 보유하고 있는 건물을 사옥용으로 재건축하게 됐다.

문제는 먼저 건축한 사옥용빌딩을 매도해야 하는데, 매물로 내놓은지 3년이 되도록 팔리지 않고 있다는 점이다. 사옥용빌딩을 구입하려고 하는 기업들이 역세권에서 멀리 떨어져 있는 이 건물을 구입하려 하지 않기 때문이다. 기업의 경영활동을 위해 사옥용빌딩이 필요하다면 철저한 입지분석을 통해 역세권 위주로 특히 교통환경이 우수한 지역을 선택·매입하는 전략이 필요하다.

교통환경(지하철 등 대중교통을 활용하기 편리한 지역), 자연환경(주변에 공원 등이 조성돼 있거나 조망권이 있는 지역), 인문환경(인근지역에 사업과 연계성이 높은 관공서 및 기업 등이 위치하고 있는 지역) 등을 갖춘 지역을 흔히 입지환경이 좋은 지역이라 할 수 있다.

사옥용빌딩은 매입할 때부터 매각을 염두해 두고 매입하는 전략이 필요하다. 기업 경영이 어려울 때 사옥용빌딩을 팔아 난관을 헤쳐나갈 수도 있기 때문이다. 앞서 사례처럼 자연환경만 좋은 곳에 위치한 사옥용빌딩은 원하는 시기에 매각이 어렵기 때문에 잘못된 선택이라고 지적할 수 있다. 부동산 전문가가 부재한 가운데 무리하게 사옥용빌딩을 건축했다가 기업 현금흐름이 나빠진 사례를 보면서 부동산 등 필요분야의 전문가 조언이나 컨설팅이 왜 중요한지 새삼 다시한번 느끼게 된다.[(주)밸류마크자산관리 남관현 투자본부장]

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