가입 자격 없는 외국인이 지역주택조합 계약?

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경영정보 ㅣ 정책법률 가입 자격 없는 외국인이 지역주택조합 계약? 조합원 자격 없는데 임의세대·준조합원으로 가입하라는 권유 조심

기사입력2021-09-27 17:50

김재윤 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 김재윤 변호사

지역주택조합과 관련된 상담을 하다 보면, 집이 있거나 세대주가 될 수 없어 조합원 자격이 없는 경우임에도 일반분양으로 전환되는 경우 분양받을 수 있도록 해 주겠다는 상담직원의 꾐에 빠져 일명 임의세대나 준조합원으로 가입한 사람들을 만나보곤 한다. 일례로 조합원 가입자격이 없는 외국인이 임의세대로 가입했다가 법적 분쟁에 휘말렸던 일이 있다.

서울에 터를 잡은 지 얼마 되지 않은 A씨는 지난 3월 서울 영등포의 한 지역주택조합 홍보관을 방문했다. 내 집 마련이 시급한데 서울 집값은 금값이 된 지 오래고, 상대적으로 자금 부담이 덜한 청약시장은 청약통장이 없는 A씨에겐 그림의 떡이었다. 그래서 청약경쟁을 치르지 않고도 서울 신축아파트에 입주할 수 있다고 홍보하는 지역주택조합에 관심을 두게 됐다.

인근 아파트 시세보다 약 30% 저렴한 분양가로 조합원 가입계약을 맺은 A씨는 너무 순조롭게 진행된 계약이 미심쩍어 홍보관 직원에게 재차 문제없는 계약인지 물었다. 이에 홍보관 직원은 “전혀 문제없다”며 A씨를 안심시켰다.

집에 돌아온 A씨는 의심을 거두지 못하고, 본인의 계약이 문제가 없는지 확인해 보았다. 그리고 변호사를 통해 자신이 체결한 계약에 문제가 있다는 것을 알게 됐다. A씨는 중국 국적의 외국인이었는데, 외국인은 지역주택조합원이 될 수 없다는 것과 A씨가 서명한 계약서가 조합원 가입계약서가 아닌 임의세대 계약서였다는 것을 말이다.

지역주택조합은 청약경쟁을 피하는 대신 조합원 자격을 엄격히 심사한다. 주택법에 따라 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자이거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주여야 한다. 또 지역주택조합 설립인가 신청일을 기준으로 해당 지역에 6개월 이상 거주하고 있는 사람이어야 하는데, 서울과 같이 투기과열지구로 지정된 지역은 1년 이상 계속해서 거주한 이력이 있어야 한다. 이러한 자격기준은 조합아파트 완공 후 입주시점까지 유지해야 한다.

주거면적이 85㎡를 초과하는 주택 1채를 소유하거나, 주택을 2채 이상 소유하고 있다면 지역주택조합원이 될 수 없다. 주민등록법상 세대주가 될 수 없는 외국인도 지역주택조합 가입이 제한된다.<이미지=이미지투데이>

만약 주거면적이 85㎡를 초과하는 주택 1채를 소유하거나, 주택을 2채 이상 소유하고 있다면 지역주택조합원이 될 수 없다. 세대주가 아닌 세대원도 가입할 수 없다. 이에 주민등록법상 세대주가 될 수 없는 외국인도 지역주택조합 가입이 제한된다.

대법원은 조합원 자격을 갖추지 못한 자가 조합과의 사이에 일반분양으로 전환하기로 하는 내용으로 한 합의는, 일반분양의 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장의 승인을 받아야 하고, 국토교통부령으로 정하는 입주자모집의 시기·조건·방법·절차 등에 적합하여야 한다고 규정한 주택법 제54조 제1항 등 관련 규정을 면탈하기 위한 것으로 무효라고 봄이 상당하다(대법원 1993. 7. 27. 선고 93다2926 판결 등 참조)고 해, 임의세대분양계약의 효력을 무효로 보고 있다.

애초부터 조합원 자격이 되지 않았음에도 조합원과 조합간의 약정에 의해 일반분양자로 하기로 했다고 하더라도 이는 주택법의 강행규정에 반하기 때문에 무효에 해당한다는 것이다.

더욱이 조합원 가입자격이 안 되는 외국인을 조합에 가입시킨 것은 기망행위로서 사기로 판단될 수 있다. A씨의 경우 다행히 조합측에 이러한 부당한 점을 잘 주장해 납입금 전액을 돌려받을 수 있었지만, 대부분의 임의세대 가입자들은 지난한 소송절차를 거치고서야 납입금을 돌려받을 수 있는 것이 현실이다.

세상에 공짜란 없고 이유 없는 호의란 없다. 혹시라도 임의세대, 준조합원으로 가입하라는 권유를 받는다면 다시 한 번 숙고해 보시라. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)