금리 올라 월세거래 선호…월세매물 증가할 듯

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오피니언 ㅣ 키워드이슈 금리 올라 월세거래 선호…월세매물 증가할 듯 전세가율, 전월세 전환율 등 영향…최근 아파트 월세시장 특징은

기사입력2023-02-02 09:10

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

지난 2022년 12월27일 집계 기준으로, 전국 아파트 월세 거래량은 41만6651건을 기록했다. 상반기 22만1536건, 하반기 19만5115건으로 2021년 34만3215건을 훌쩍 넘어섰다.

기준금리 인상으로 전세대출 이자부담이 전세의 월세전환 이율보다 커진데다, 매매가가 하향 조정되면서 전세가율이 높아지자 임대보증금 미반환 위험을 고려해 월세거래를 선호하는 수요가 증가한 것으로 분석된다.

실제 2022년 10월 기준 한국부동산원이 조사한 전국 주택의 전월세 전환율은 5.9%다. 수도권은 5.5%, 서울은 이보다 낮은 4.9%를 기록했다. 시중은행의 변동금리부 전세대출 금리가 최고 7%를 넘어선 것을 고려할 때, 임차인 입장에서 전세보다 월세 주거비가 저렴하게 느껴지는 이유다.

임대인도 거래시장 냉각과 집값 하락으로 단기 매매차익에 대한 기대가 낮아지니, 월세 임대료를 통해 운영수익으로 투자수익을 보전하려는 움직임이 증가할 수밖에 없다고 본다.

한편, 월세거래가 잘 되는 아파트의 면적유형은 전용면적 60㎡ 이하였다. 2022년 거래된 아파트 월세거래의 60.9%는 전용면적 60㎡ 이하였다. 전용면적 60~85㎡ 이하 월세거래 비중은 32.1%였고, 전용면적 85㎡ 초과 거래는 6.9%로 10% 미만으로 거래됐다.

2021년과 비교해 보면 전용면적 60~85㎡ 이하가 30.2%에서 2022년 32.1%로 관련 수치가 증가했는데, 1.9%p이기는 하나 전용면적 60~85㎡ 면적유형도 월세화가 일부 발생되고 있음을 알 수 있다.

기준금리 인상으로 전세대출 이자부담이 전세의 월세전환 이율보다 커진데다, 매매가가 하향 조정되면서 전세가율이 높아지자 임대보증금 미반환 위험을 고려해 월세거래를 선호하는 수요가 증가하고 있다. <이미지=이미지투데이>

입주 연한별 월세거래 비중에서도 유의미한 수치가 발견됐다. 구축보단 신축아파트의 월세거래 선호가 뚜렷했다. 2021년 준공(입주) 10년 이하 월세거래 비중이 48%였으나, 2022년엔 50.1%로 비교적 신축의 월세주거 선호가 높아졌다. 같은 시기 11~20년 입주연한 월세거래는 21.3%, 21~30년은 20.8%, 30년 초과는 8.7%를 기록했다.

임대차는 주로 실거주 목적이므로 비교적 새로 지은 아파트의 거주선호가 높다는 것은 일면 당연한 듯 싶지만, 최근 1년 사이 아파트 매매거래가 급감하며 기존 집을 팔지 못해 신축주택의 잔금마련이 어려울 경우 임대차로 돌려 입주잔금을 마련하려는 수요가 신축 월세거래 증가에 영향을 준 것으로 분석된다.

2022년 전국 월세거래의 가격대별 비중을 살펴보면, 전년에 비해 월세거래 가격 층의 상향평준화가 읽혀진다. 2021년엔 50만원 이하 거래비중이 59.9%로 절반 이상을 차지했고, 50만원 초과~100만원 이하가 26.3%, 100만원 초과~200만원 이하가 11.1%를 기록했다. 200만원 초과~300만원 이하 비중이 1.7%, 300만원 초과 비중이 1%였다.

2022년 들어 50만원 이하 거래비중이 54.7%로 감소한 반면, 50만원 초과~100만원 이하가 29.4%, 100만원 초과~200만원 이하가 13.1%를 기록했다. 200만원 초과~300만원 이하는 1.8%, 300만원 초과 비중은 1%를 나타냈다. 즉 50만원 이하 저가 월세거래는 다소 줄고, 50만원 초과~300만원 이하 중·고가 거래 비중이 전년보다 상승한 모습이다.

반면 서울지역은 50만원 초과~100만원 이하 월세거래 비중이 29.2%로 가장 높고, 30만원이하 23%, 30만원 초과~50만원 이하 15.9%, 100만원 초과~150만원 이하 14% 순으로 기록됐다. 월세 150만원 이하 비중이 82.1%의 절대 다수를 점하고 있다. 하지만 150만원 초과~300만원 이하 고가 월세 비중이 13.9%, 300만원 초과 초고가 거래 비중도 4%를 차지하는 등 고가월세 거래비중이 상당한 편이다.

매물량과 금리 및 전세의 월세 전환이율 등 다양한 통계가 아파트 임대차 시장의 빠른 월세화에 영향을 주고 있다. 금리인상기 속 당분간 월세거래 비중과 월세매물 증가가 지속될 가능성이 높다. 다만 월세 매물량이 크게 증가한다면 임차인의 매물 접근 교섭력(재화나 서비스를 구매하는 소비자가 시장에 가지는 영향력)이 높아지며, 월세가격 상승은 제한적인 움직임을 보일 것으로 예상된다. (중기이코노미 객원=직방 함영진 빅데이터랩장)