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오피스텔, 법인이 계약하고 직원이 사용했다면

전입신고할 경우 주택으로 간주돼 부가가치세 환급금 반납할 수도 

기사입력2019-10-14 07:30
채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) 다른기사보기

세무법인 신원 채수왕 세무사
최근 투자용 부동산이 인기를 끌면서 오피스텔의 분양이 증가하고 있는 가운데 주거기능이 포함된 오피스텔을 실제로 주택처럼 사용하는 경우가 있어 세법상 과세문제가 발생하기도 한다. 오피스텔의 용도 및 실제 사용내용에 따라 발생할 수 있는 세금을 구입-보유-매각시점별로 점검해야 한다.

 

임대수익 창출을 위한 업무용 오피스텔을 구입하는 경우, 분양계약 후 일반과세자로 사업자등록을 하면 부가가치세 환급신고를 통해 분양가액에 포함된 부가가치세를 환급받을 수 있다. 이는 매월, 2, 부가세 예정신고 시, 확정신고 시 마다 할 수 있다.

 

분양계약 후 분양계약이 속한 과세기간이 끝나는 날로부터 20일 이내(상반기 계약자는 720일까지, 하반기 계약자는 120일까지)에 일반사업자등록을 하지 않으면, 부가가치세 전액 환급이 불가능하므로 사업자등록은 계약 후 바로 진행하는 것이 바람직하다.

 

그런데 임대업을 하던 중에 폐업을 하거나, 본인이 실제로 거주를 하는 경우에는 문제가 복잡해진다.

 

우선 일반임대사업을 폐업하면, 당초에 받은 부가가치세 환급금을 반납해야한다. 부동산 임대개시일로부터 10년 이내에 폐업, 주거용으로의 전용, 간이과세자로 전환하는 경우에는 당초 환급받은 세액 중에서 10년 기간 중 경과하지 않은 기간분에 대한 세금을 납부해야 하는 것이다. 예를 들어 당초 1000만원의 부가세를 환급받은 경우, 임대업을 3년하고 폐업을 했다면 700만원을 납부해야 한다.

 

또한 주거용으로의 전용, 다시 말해 임차인이 나간 오피스텔에 본인이 실제 거주를 하는 경우에는 환급받은 부가가치세를 납부하는 것은 물론이고, 세법상 해당 오피스텔이 주택으로 간주될 것이므로 본인이 보유한 다른 주택을 양도하는 경우에 주택 수 판단에 유의해야 한다.

 

임대업 진행시 유의해야할 것중 하나는 임차인이 차명으로 계약서를 썼는지 꼼꼼히 살펴보는 것이다. 특히 주거기능을 갖추고 있는 오피스텔의 경우 더욱 신경써야 한다.<이미지=이미지투데이>
임대업 진행시 추가적으로 유의해야할 사항은 임차인이 차명으로 계약서를 썼는지 꼼꼼히 살펴보는 것이다. 특히 주거기능을 갖추고 있는 오피스텔의 경우 더욱 신경써야 한다

 

예를 들어 임차인이 법인 사무실용도로 법인명의의 임대차계약을 했다고 하나 실제로 사용하는 자는 그 법인의 직원이며, 그 직원이 해당 오피스텔에서 거주를 하거나 나아가 오피스텔에 전입신고를 하는 경우에는, 과세관청에서 이를 주택으로 간주해 부가가치세 환급금을 납부하라는 고지서를 보낼 수도 있다.

 

과거와는 달리 임대인의 동의 없이 인터넷으로 본인의 공인인증서만으로도 전입신고가 가능하므로 임대인의 의도와는 달리 억울하게 세금을 내야하는 상황이 올 수 있기 때문에 임대물건을 수시로 확인하는 것도 필요하다. 다만, 무조건 주택용도로 전환 시 세금을 내는 것은 아니고, 부동산 임대개시 후 10년이 경과된 오피스텔을 주택용도로 사용하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 않는다.

 

마지막으로 임대 중에 오피스텔을 양도하는 경우 당초에 분양가액의 10%를 환급받았듯, 양도가액의 10%를 부가가치세로 납부해야 한다. 이 경우에는 임대 10년을 유지했다고 하더라도 업무용 오피스텔은 과세물건이므로 반드시 부가가치세는 발생한다.

 

다만, 모든 경우에 부가가치세를 납부하는 것이 아니라, 매수인이 해당 오피스텔의 임대차계약 내용을 포괄적으로 승계하는 조건(일반임대사업자를 등록해 유지하는 조건)으로 양도양수계약이 이뤄진다면 부가가치세를 면제받을 수 있다.

 

양도 시 양도소득세 계산문제를 정리하면, 임차인이 전입신고를 해 주택으로 간주되는 경우에는 양도 시 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세의 혜택을 볼 수도 있고, 2주택자는 반면에 중과세를 받을 수도 있어 주택으로 볼 것인지에 대해 각별히 신경을 써야한다.

 

한편 오피스텔을 주택으로 보지 않는 경우에는 비과세나 중과세 문제 없이 일반세율 과세로서 양도소득세를 계산하면 되나, 매수인에 따라 매매가액의 10%를 납부할 수도 있다. 따라서 포괄승계가 가능한 매수인을 선택하는 것 또한 유념해 둬야 세금 및 자금계획에 차질이 생기지 않는다. (중기이코노미 객원=세무법인 신원 채수왕 세무사)

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