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15년 된 임대차계약에도 권리금 회수기회 있다

대법원, 계약갱신요구권 행사기간 지난 권리금도 보호해야 

기사입력2020-02-24 05:00
김남주 객원 기자 (knj.lawyer@gmail.com) 다른기사보기

2019 상가임대차법 대법원 판례 해설

대법원은 2019년 들어 상가임대차법에 관한 중요한 판결을 내렸다. 상가임차인과 공인중개사 등 관련자라면 필수적으로 알아야 할 내용이다. 법무법인 도담 김남주 대표 변호사의 대법원 판례 해설을 3회에 걸쳐 게재한다.  

 

-싣는 순서-

1. 갱신요구권 행사 기간이 지난 임대인에도 권리금 회수기회 보호의무 적용

2. 권리금 보호의 요건

3. 목적물 반환과 권리금 손해배상 의무와 관계

 

법무법인 도담 김남주 대표변호사
문: 계약갱신요구권 행사 기간(종전 5년, 현행 10년)을 초과한 임대인에게도 권리금 회수기회 보호의무가 있는가?

답: 그렇다. 명확한 기준을 제시했다는 점에서 대법원 판결은 의미가 크다.


대법원(본소: 2017다225312, 반소: 2017다225329)은 계약갱신요구권 행사 기간인 5년을 초과한 경우에도 임대인이 권리금 회수기회를 보호해야 한다고 판시했다. 그 의무를 위반하면 임대인은 임차인에게 권리금 상당액을 손해배상으로 지급할 의무를 진다.

이 판결의 의미가 큰 이유는, 대법원 판결 이전에 아래 단계의 법원들에서 이에 대해 엇갈린 판결을 해왔기 때문이다. 법원별로 같은 법률 쟁점에 대해 다른 판결을 하는 경우 대법원이 최종적으로 기준을 제시하고, 대법원 이하 법원들은 대법원의 기준을 따라야 한다.

권리금 회수기회 보호 규정은 2015년 상가임대차법 개정을 통해 도입됐다. 이후 어느 법원은 5년이 지난 임대차계약에는 권리금 회수기회가 보호 안 된다고 판결하고, 다른 법원은 5년 지나도 보호가 된다고 판결을 했다. 상가 임대인과 임차인은 대법원 판결이 선고되기 전까지 어느 법원의 판결이 맞는지 몰라 혼란을 겪을 수밖에 없었다.

5년이 지나면 권리금 회수기회가 보호 안 된다는 판결은, 계약을 갱신할 수 있는 기간이 법에 5년으로 제한돼 있으니 그 기간이 지나면 권리금도 보호 받지 못한다는 이유를 제시했다.

반대 판결은, 5년 제한은 계약을 갱신할 수 있는 기간에 불과하지 그 규정을 이유로 명시적인 법 규정도 없이 권리금 보호기간을 제한할 수 없다는 이유를 들었다.

◇대법원, 권리금 회수기회 보호 필요성 확인=대법원이 5년이 지난 임대차에도 권리금 회수기회 보호의무를 인정한 이유는 이렇다.  

 

먼저, 상가임대차법에서 권리금 회수기회 보호의무를 5년으로 제한하는 규정을 두고 있지 않다는 점을 들었다.

대법원은 5년이 지난 임대차에도 권리금 회수기회 보호의무를 인정하면서, 상가임대차법에서 권리금 회수기회 보호의무를 5년으로 제한하는 규정을 두고 있지 않다는 점을 이유로 들었다.   ©중기이코노미

 

또, 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 끝난 경우가 가장 전형적으로 상가임대차법 개정을 통해 보호하려는 ‘임대인의 갱신거절에 의해 임차인의 이익이 침해되는 경우’라서 보호의무의 예외사유로 인정할 필요성을 찾기 어려운 점도 지적했다.

계약갱신요구권 조항과 권리금 회수기회 보호의무 규정은 입법취지와 내용이 다르다는 점도 이유 중 하나다.

더불어, 상가임대차법은 보호의무의 예외사유로 권리금 회수기회를 보호할 필요가 없거나 기대하기 어려운 경우를 규정했다. 이와 달리 갱신요구권 행사기간이 지나더라도 권리금 회수를 보장할 필요성이 유지되니, 보호의무가 있다고 봤다.

마지막으로, 계약갱신요구권 행사기간 이후에도 권리금 회수기회 보호의무를 인정하는 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수 없다고 결론내렸다.

15년된 임대차계약에도 권리금 보호 가능=2018년 10월 상가임대차법이 개정돼 계약갱신요구권 행사 기간이 10년으로 늘어났다. 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서, 임차인이 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이 계약갱신을 요구하면 임대인은 법이 정한 사유가 없을때 거절할 수 없다.

그럼 예를 들어 15년 상가를 임차해왔는데, 임대인이 갱신을 거절하는 경우에도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있을까?

결론은 가능하다. 왜냐하면 앞서 대법원 판결은 임대차 계약기간이 몇 년이 지났는지는 권리금 보호와 관련이 없다고 봤기 때문이다. 계약기간이 길수록 단골고객이 늘어나고 상권활성화에 기여했기 때문에 권리금 보호 필요성은 여전히 유지된다는게 대법원의 해석이다. (중기이코노미 객원=법무법인 도담 김남주 대표 변호사)

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