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법인소유 주택의 종부세 기본공제 6억원 폐지

내년 양도세와 종부세, 취득·처분시기와 처분 부동산 종류 따라 복잡 

기사입력2020-11-03 11:24
채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) 다른기사보기

세무법인 신원 채수왕 세무사
올해 부동산 관련 주요 세법이 예년과 달리 많이 변경됐는데, 주요 개정내용을 정리해보고 구체적인 적용시기에 대해 알아본다.

 

우선 양도소득세법에서 크게 네가지가 개정됐다. 첫 번째, 1세대1주택자 및 조정대상지역 내 다주택자 등 양도소득세법상 주택 수를 계산할 때, 분양권을 포함해 주택 수를 계산하도록 했다. 해당 규정은 현재 보유하고 있는 분양권에 대해 소급적용하지 않고, 202111일 이후 취득하는 분양권부터 주택 수를 포함해 계산한다.

 

두 번째, 1세대1주택(고가주택)에 대한 장기보유특별공제율 적용시 거주기간 요건이 추가 됐다. 현행법상 1세대1주택(고가주택)에 대한 장기보유특별공제율은 3년 이상 보유시 24%로 시작해 연단위로 8%씩 공제율을 증가시켜 최대 80%까지 공제를 받을 수 있다. 하지만 개정내용에는 보유기간 연 8% 공제율을 보유기간 4% + 거주기간 4%’로 변경됐다. 예를 들어 주택을 3년간 보유하고 2년간 거주했다고 하면, 당초 규정으로는 24%의 공제율을 적용받지만 개정내용으로는 20%만 받을 수 있다(보유 312% + 거주 28% = 20%).

 

장기보유특별공제 개정사항은 20211월 이후 양도분부터 적용되며, 이는 매매계약일 기준이 아닌 잔금일 기준이다. 2020년중에 계약체결이 완료됐다하더라도 20211월에 잔금 또는 등기이전을 하는 경우, 변경된 규정으로 세금을 납부해야 한다.

 

세 번째, 2년 미만 보유주택에 대한 양도세율이 인상된다. 그동안 단기보유주택 즉, 1년 미만의 주택에 대해서 시세차익 규모에 상관없이 40%의 세율을 적용했지만, 1년 미만 보유시 70%의 세율을 적용하고 2년 미만 보유시 60%의 세율을 적용한다. 해당 규정은 조합원입주권과 분양권을 포함하며 202161일 이후 양도분부터 인상된 세율을 적용한다.

 

네 번째, 조정대상지역 내 다주택자에 대한 세율이 아래와 같이 인상됐다. 해당 개정내용은 202161일 이후 양도분부터 적용한다.

 

<자료=채수왕 세무사>   ©중기이코노미

 

다음은 종합부동산세 주요 개정내용이다. 첫 번째, 주택분 종합부동산세율이 인상된다. 세율 인상의 대상은 개인·법인을 불문하고 주택을 소유하고 있는 모든 종합부동산세 납세의무자에게 적용되고 개인의 경우 0.1%에서 최대 2.8%가 인상되고, 법인의 경우 2.5%에서 최대 5.4%가 인상된다. 구체적인 세율표는 아래와 같고 인상된 세율의 적용은 2021년 귀속분 즉, 202161일 현재 보유하고 있는 주택에 해당된다.

 

<자료=채수왕 세무사>   ©중기이코노미

 

두 번째, 법인소유 주택분에 대해 과세가 강화된다. 법인소유 주택에 대해 종합부동산세 기본공제액 6억원이 폐지되고, 2020618일 이후 신규등록한 임대주택에 대해 종합부동산세가 과세된다.

 

세 번째, 종합부동산세 계산상 세부담 상한이 인상된다. 법인주택분 세부담 상한적용이 원천 배제되고, 개인의 경우 조정대상지역 2주택자에 대한 세부담 상한이 2배에서 3배로 인상된다. 세부담 상한은 개정된 세율 또는 인상된 공시가격으로 인해 다음연도부터 급격히 세부담이 증가되는 것을 방지하기 위한 제도적 장치를 말하는데, 이 한도를 인상시키겠다는 것이다

 

예를 들어 조정대상지역내 2주택을 보유한 개인에게 부과된 종합부동산세가 400만원인 경우 다음연도에 부과할 수 있는 종합부동산세의 최대치가 작년 세금의 2배인 800만원이었지만, 2021년 귀속부터는 작년 세금의 3배인 1200만원까지도 부과할 수 있게 된다.

 

양도세와 종부세 개정내용 가운데 다주택자에 대한 세부담이 202161일을 기준으로 상승된다는 공통점이 있다. 202161일 이후에 잔금을 치르는 주택에 대해, 다주택자에게 세율 인상이라는 상당한 페널티를 부과할 예정이니 그전에 주택을 정리하라는 정부의 메시지로 해석될 수 있다

 

따라서 2021년부터는 양도세와 종부세가 취득시기 및 처분시기, 처분 부동산 종류에 따라 더욱 복잡해지게 되므로 주택의 잔금시점 및 등기이전 시점을 심도있게 고려한 후 부동산 투자 또는 처분을 계획해야 한다. (중기이코노미 객원=세무법인 신원 채수왕 세무사)

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