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지역주택조합 말만 믿지 말고 지자체에 확인을

‘서민의 주택공동구매’ 지역주택조합 안전하게 가입하는 방법 

기사입력2021-06-30 11:30
김재윤 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) 다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 김재윤 변호사
최근 아파트 가격 고공행진이 지속됨에 따라 집 없는 서민들의 내 집 마련이 더욱 어려워지고 있다. 이에 따라 전국적으로 지역주택조합이 결성되는 사례가 많다.

 

그런데 많은 사람들이 지역주택조합사업이 무엇인지 정확하게 알지 못한 상태에서, 조합에 가입을 했다가 사업진행이 지연되거나 사업비가 늘어남에 따른 피해를 입고 있는 상황이다.

 

지역주택조합사업은 적은 비용으로 내 집을 마련할 수 있는 기회를 얻을 수 있다는 장점이 있다. 반면, 사업이 실패하면 납입한 금액의 대부분을 돌려받을 수 없다는 위험이 있기 때문에 이에 대해 정확하게 알고 조합에 가입하는 것이 중요하다.

 

지역주택조합사업이란, 집을 지으려는 무주택 가구주들이 조합을 결성해 토지를 매입하고 건축비를 부담해 주택을 짓는 것으로서 일종의 무주택 서민의 주택공동구매라고 할 수 있다. 이는 직접 개발하는 방식이어서 추가 금융비용이 들지 않고, 사업구역 규모가 작아 추진비용이 상대적으로 적다. 또 시행사 이윤이 없고, 분양을 위한 마케팅 비용이 적게 발생해 건설사들이 개발·분양하는 주택에 비해 분양가가 저렴한 것이 장점이라고 할 수 있다.

 

하지만 이는 이론적인 장점이고, 실제로는 사업시행사인 조합의 운영비리나 토지매입 지연 등의 문제가 발생하는 경우가 적지 않다. 이 때문에 조합 가입 시 유의할 사항을 알아 보고 가입을 결정하는 것이 중요하다.

 

먼저, 본인이 지역주택조합의 조합원 자격이 되는지 확인하고 가입해야 한다. 조합원이 되기 위해서는 6개월 이상 해당지역에 거주한 무주택자 또는 전용면적 85제곱미터 이하 소형주택을 소유한 세대주 등의 요건이 있다.

 

지역주택조합사업은 적은 비용으로 내 집을 마련할 수 있는 기회를 얻을 수 있다는 장점이 있는 반면, 사업이 실패하면 납입한 금액의 대부분을 돌려받을 수 없다는 위험이 있다.<이미지=이미지투데이>
이러한 조건이 되지 않음에도 임의세대분양 내지 일반분양분이라며 가입을 종용하는 경우가 있는데, 이는 법적으로 무효이고 나중에 보호받을 수 없을 가능성이 있음을 유의해야 한다. 실제로 임의세대분양으로 계약을 한 사람에 대해 사업이 종료된 이후에 일반분양분을 이전하지 않았다고 하더라도 계약에 위반되는 것은 아니라는 것이 판례다.

 

두 번째로 해당 부지에 조합이 추진하고 있는 사업에 따른 주택의 건축이 가능한지 잘 확인해 봐야 한다. 일례로 파주의 한 지역주택조합의 경우 아파트를 건설하기 위한 지구단위계획구역 지정이 불가능한 부지에 지역주택조합사업을 추진했다가 사업이 무산돼 가입자가 피해를 입은 경우가 있었다.

 

세 번째는 지역주택조합사업에서는 토지확보율이 중요하기 때문에 해당 정보를 정확하게 확인해야 한다. 지역주택조합사업은 해당 부지의 땅을 전부 매입한 후 사업을 진행하는 것이기 때문에 가입 당시의 토지확보율은 사업의 성패를 가늠할 수 있는 기준이 된다.

 

조합이 95% 이상 확보한 경우 사업계획승인이 가능하고 수용권한이 주어지기 때문에 사업 성공가능성은 100%에 가깝다고 할 것이다. 만일 조합이 조합설립인가 기준인 80% 이상 토지 사용권원 확보 및 15% 이상 토지소유권을 확보했다면 사업이 본궤도에 오른 상황이므로 나머지 토지확보에 큰 어려움은 없을 것인지 확인하고 가입을 고민하면 될 것이다.

 

지역주택조합은 조합원을 모집하면서 일반아파트 시세보다 약 10%~20% 저렴하게 집을 마련할 수 있다는 등 희망적인 내용만 광고한다. 하지만 실제로는 사업이 성공하기 위해서는 많은 리스크가 있다는 것을 알고 있어야 하며, 지역주택조합은 조합원으로 가입한 후에는 탈퇴가 쉽지 않기 때문에 가입할 때부터 꼼꼼하게 이것저것 확인해 봐야 한다.

 

마지막으로 가장 당부하고 싶은 말은 조합측이 설명하는 내용을 그대로 믿지 말고 꼭 관할 지자체에 확인하는 절차를 거치라는 것이다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)

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