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임대사업자 유형따라 세무혜택·준수사항 상이

부동산 종류에 따라 임대사업자 유형이 달라져 

기사입력2018-06-13 16:48
채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) 다른기사보기

세무법인 신원 채수왕 세무사
최근 수익형 호텔 분양과 관련된 부정적인 의견이 제시되면서, 부동산 투자자들의 시선이 오피스텔이나 도시형생활주택 등에 집중되는 분위기다.

 

하지만 부동산의 유형 및 임대목적에 따라 세무상 혜택과 의무가 달라지므로, 투자대상 부동산을 선택할 때 수익률뿐만 아니라 향후 임대에 따른 준수사항 또한 고려해야 한다

 

최근 이슈가 되고 있는 수익형 호텔(서비스드레지던스 포함), 오피스텔, 도시형생활주택에 대한 사업자등록 유형별 혜택과 준수사항에 대해 알아보자.

 

먼저 부동산별 임대사업자 구분은 아래와 같다.

 

<자료=채수왕 세무사>   ©중기이코노미

 

수익형 호텔은 대부분 호텔 위탁운영사업자와 계약돼 사업이 운영되므로 반드시 일반임대사업자만 가능하며, 도시형생활주택은 부동산용도 자체가 주택이므로 주택임대사업자만 가능하다.

 

하지만 오피스텔의 경우에는 임대목적에 따라 사업자유형이 달라지므로 유의해야 한다. 사업자 유형을 구체적으로 살펴보아야 하는 이유는 사업자 유형에 따라 세무상 혜택과 불이익이 매우 다르기 때문이다.

 

이를 표로 설명하면 다음과 같다.

 

<자료=채수왕 세무사>   ©중기이코노미

 

수익형 호텔 및 오피스텔의 경우에, 등록 가능한 일반임대사업자는 부동산 매입가액에 포함된 부가가치세에 대해 환급을 받을 수 있고 종합부동산세가 비과세 된다. 다만 일반임대사업자로 등록된 오피스텔에 임차인이 전입신고를 하는 경우 환급받은 부가가치세에 대해 전액 추징이 되므로 유의해야 한다. 또한 매년 1월과 7월에는 부가세 신고·납부 의무가 있으며 5월에는 종합소득세 신고 및 납부를 해야 한다.

 

주거용 오피스텔 및 도시형생활주택의 경우 주택임대사업자 등록이 가능한데, 이에 대한 혜택이 상당하다. 공동주택의 신축, 공동주택과 오피스텔의 최초분양인 경우에는 각 면적에 따라 취득세가 100%~50% 감면이 가능하고, 2호 이상 임대하는 경우에는 재산세도 감면된다.

 

양도세 측면에서는 거주주택 양도시 등록 임대주택은 주택수에서 배제되므로 1세대1주택 비과세 적용이 가능하고 8년 이상 준공공임대주택으로 등록해 10년 이상 임대시 양도세가 전액 면제된다. 또한 8년 이상 임대시 다주택자 중과세를 배제하고 장기보유공제율을 50%의 높은 공제율로 적용 가능하다.

 

다만, 최소 8년 이상 임대해야만 이러한 세무상 혜택을 받을 수 있다. 8년 임대조건을 충족시키지 못할 경우에는 감면받은 세액(취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세)에 대해 추징되고 8년 이내 해당 부동산을 매각하는 경우와 연간임대료를 5%이상 증액하는 경우에는 1000만원의 과태료가 부과되므로 혜택에 따른 준수사항을 반드시 이행해야 한다.

 

이처럼 부동산의 종류에 따라 임대사업자의 유형이 달라지고, 사업자 유형에 따라 세무상 혜택과 준수사항 또한 상이하므로 내용을 충분히 숙지한 후 투자 부동산을 선택해야 한다.

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