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하반기 주택시장, 가격상승 둔화 거래감소 전망

공급증가, DSR, 금리상승, 세제개편…달라진 환경에 주목하라 

기사입력2018-07-06 14:40
함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) 다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장
부동산, 소유하는 순간 많은 것이 결정된다.

 

부동산은 유독 개별성과 지역성이 강한 상품이다. 지구상에 정해진 위도와 경도는 이 세상에 오직 하나 밖에 없고, 가격이 폭등한다고 해서 다른 재화처럼 수입해 가격을 조절하거나, 땅이 인구에 비해 부족하다고 해서 다른 곳의 토지를 그 도시로 옮겨올 수도 없다. 이 때문에 인구의 과소·과밀문제가 발생하기도 하고, 사람들은 자신의 필요나 선호에 따라 원하는 지역으로 옮겨 정착하는 이유가 된다.

 

이때 사람들은 대개 대중의 평판을 매우 중요시한다. 유명한 곳, 인기 있는 지역은 이미 많은 사람들에게 정보가 공개돼 단기 수익률은 다소 낮을 수 있겠으나, 일반 대중의 높은 관심과 호감이 장기화되며 내가 몰라서 당하는 투자의 위험이나 실패를 줄여준다. 여러 세대의 눈을 통해 객관적인 주거가치가 반영되고 많은 사람에게 검증되며 투자의 신빙성을 높이게 돼 유명세를 탄 것이기 때문이다.

 

이런 지역들은 굳이 사족을 붙이거나 입지적 장점을 부연설명하지 않아도 단박에 인기 주거지로 손꼽히는 곳들인데, 2000년대 이후 서울에서는 단연 강남 4개구(강남·서초·송파·강동구) 지역이 아닐까 싶다. 교통·교육·편의시설·업무단지 등 입지와 상품 측면에서 가치가 있는 주거지, 그중에서 표준·규격화한 아파트 상품은 거래시장에서의 환금성이 좋아 흔히 돈이 될 만한 물건으로 꼽힌다. 그래서 사람들은 대부분 잘 알려진 지역의 아파트 구입을 선호한다.

 

연초 서울 아파트시장은, 지난해 말 우려의 목소리와 달리 상승세가 지속됐다. 같은 수도권 내 경기·인천은 매수 관망세가 이어지며 가격 움직임이 크지 않은 모습이지만, 재건축초과이익환수를 피할 수 있는 서울 강남권 재건축 단지들은 사업추진에 속도를 내면서 서울 아파트 가격상승을 견인하기도 했다. 분양시장은 분양가 9억원 이상 사업지에 대한 중도금집단대출 강화 조치에도 불구하고, 청약열풍이 이어지며 강남 4구에 대한 유동성 효과는 좀처럼 꺼지지 않는 모습이다.

 

서울은 4월부터 주택거래량이 급감하는 등 수요자의 관망세가 깊어지며 강남 재건축 가격이 조정되는 모습이다. 이런 모습이 지속된다면 하반기 주택가격 상승세가 둔화되고 거래량이 연초보다 감소할 전망이다.<이미지=이미지투데이>
서울 강남 4구는 부동산시장의 오랜 강자로서 고급 유효수요들의 주거벨트이자 메이저리그라 할만하다. 희소한 물량과 검증된 투자가치로 연내 수요자를 공략할 아파트 분양물량은 여전히 매력적인 요소가 많은 것도 사실이다.

 

하지만 4월부터 주택시장 환경이 점차 바뀌고 있다는 점은 주의할 필요가 있다.

 

아파트 공급물량 증가, DSR(총부채원리금상환비율) 등 주택담보대출 여신심사강화, 하반기 기준금리 상승 예고, 조정지역 분양권 및 다주택자 양도소득세 강화, 부동산의 주기적 세무조사, 부동산 보유세 개편 권고안 발표 등 매수자의 매입부담은 과거보다 훨씬 커졌다. 주택구매 환경이 악화되며 주택시장 가격견인 호재보다 수요억제 재료가 증가한 상황이다.

 

서울은 4월부터 주택거래량이 급감하는 등 수요자의 관망세가 깊어지며 강남 재건축 가격이 조정되는 모습이다. 이런 모습이 지속된다면 하반기 주택가격 상승세가 둔화되고 거래량이 연초보다 감소할 전망이다.

 

현 정부는 역대 어느 정부보다도 가수요 구축(驅逐)에 적극적이며 투기를 용인하지 않을 태세다. 부동산 시장 환경요인이 하반기 주택가격 재상승 가능성을 점차 낮추고 시장 움직임을 제한하고 있는 만큼 수요자들은 철저하고 보수적인 자산관리가 필요하다.

 

유동성이 풍부한 호황기에는 무리한 대출을 통해 좋은 나무를 선점하는 갭투자가 가능했다. 하지만 과거보다 엄혹해진 부동산 규제 속에선 숲이란 부동산 시장 환경에 순응하면서 모나지 않는 안전한 자산관리가 중요하다. 소나기를 피하고 잠시 쉬는 것도 내 자산을 지킬 수 있는 방법이 될 수 있다.

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