실수요자 “재고주택보다 분양시장을 노려라”

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오피니언 ㅣ 키워드이슈 실수요자 “재고주택보다 분양시장을 노려라” 추격매수·갭투자 금물…9·13 부동산 대책과 추석이후 시장 전망

기사입력2018-09-22 02:00

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

9·13 부동산 대책은 다주택자에 대한 주택담보대출 봉쇄와 종부세 세율 인상 등 정부의 집값 안정 의지가 강하게 담긴 수요억제책으로, 가수요와 투기수요를 단기적으로 억제하는 정책효과가 기대된다. 따라서 최근 나타난 6~8월 서울 주택급등이나 가격불안은 다소 진정될 것으로 예측된다.

투기자금 성격으로 지적된 다주택자의 전세자금 대출이 주택구입에 유용되는 것까지 차단한 강력한 여신정책을 내놓았고, 양도소득세의 경우 고가주택과 주택임대사업자 모두에게 강화되면서, 추후에 실현될 자본차익을 줄이는 분위기다. 특히 종합부동산세는 3억원 이상 구간을 신설하고, 세율도 최고 3.2%까지 높이면서 보유에 대한 세부담 증가도 내년부터 현실화될 예정이다.

투기적 수요에 대해서는 ▲자금 차단 ▲자본차익 저하 ▲보유에 대한 세부담 등 세 가지 방향에서 모두 제도를 강화한 만큼 정부가 할 수 있는 정책카드를 대부분 동원한 강한 대책이다.

신규 택지지구의 아파트 공급도 거주의무기간을 5년으로 강화(이외에도 전매제한기간 최대 8년 강화)하는 등 분양시장에 대한 투자수요 차단방안도 마련했다. 신규 공급은 확대하나 투자 수요의 단기 유입은 제한하고 있다.

30일로 실거래 신고기간을 축소하는 등 거래시장의 정보 불균형 및 정보 오류 등에 대해서 모니터링을 강화하겠다는 의지를 보이면서, 최근에 문제로 대두된 입주민 가격담합, 허위거래(자전거래 등)를 일부 걸러낼 전망이다.

다만 양도세와 종부세는 입법사항으로, 국회에서 법이 통과돼야 한다. 야당의 반응에 따라서 법시행이 늦어질 수 있어서 실제 시행되기 까지는 시간이 걸릴 수 있다. 이는 정책발표와 정책시행의 시차 발생에 따른 단기적 불안이 발생할 수 있음을 뜻한다. 정책 발표와 시행 시점 차이로 인한 단기적 불안을 정부가 잘 모니터링할 필요가 있다.

실수요자라면 추격매수 또는 갭투자는 금물이다. 기존 재고주택보다 분양시장을 통한 내 집 마련이 적합하다.<이미지=이미지투데이>

일단 부동산시장은 정부의 고강도 대책으로 주춤하며 ‘눈치 보기’에 들어갈 전망이다. 대책발표이후 서울 아파트값 상승폭도 한풀 꺾이는 분위기인데, 호가 상승이 주춤하고 매수·매도자 관망세가 나타나고 있다.

규제지역(조정지역·투기과열지구·투기지역)은 거래 없이 시장 상황을 지켜보는 분위기로, 당장 급매가 나온다든가 호가가 떨어지지는 않고 있다. 보유세가 강화됐다고 해도 양도소득세 또한 무거워서 집을 파는 것 역시 부담스러운 상황이기 때문이다.

추석연휴가 끝난 후 향후 공급정책이나 기준금리 향방 등 여러 상황이 고려된 후 집값이 방향을 잡을 것으로 판단된다.

실수요자라면 추격매수 또는 갭투자는 금물이다. 기존 재고주택보다 분양시장을 통한 내 집 마련이 적합하다. 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 견제, 청약가점제 확대, 신혼부부 특별공급 확대, 신혼희망타운 공급, 30만호 신규택지 추가공급 등 실수요자의 분양시장 진입문턱이 낮아졌기 때문이다.

다만 청약가점이 낮다면, 올해보다는 내년이 좋겠다. 입주 5년차 신축 아파트 위주로 재고주택에 접근하되, 무리한 대출보다는 집값의 70% 정도되는 전세자금을 들고 있는 실수요자 위주로 내 집 마련을 도전하는 것이 현명하다고 본다. 당분간 임차시장 안정이 이어질 것으로 전망되기 때문에 무리할 필요는 없다.

전세시장은 실제 거래가격이 하향 안정세를 보이면서, 과거보다 불안요인이 크지 않은 상태다. 대체 주거지의 공급 증가와 최근 몇 년 사이 꾸준한 임대료 상승으로 인해 세입자들의 지불능력에도 한계가 있다. 단기간 전세가격이 상승하기 쉽지 않은 상황이고, 가격 흐름도 안정적이다. 또 서울 인근 수도권 공급 증가 움직임과 오피스텔 등의 대체 주거상품 건설 등도 전세시장의 가격 안정에 기여하고 있다.

향후 수급요인에 따라 전세시장이 국지적인 개별성을 보일 수는 있겠으나, ‘9·21 공급대책’ 등 정부의 추가적인 공급대책으로 향후 몇 년간 수도권 주택이 추가로 공급되면서 집주인들이 전세가격을 인위적으로 인상시키기 어려울 것으로 예상되기도 한다.