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임대차계약기간 10년 넘어도 권리금 보호받아

계약갱신요구권, 영업기간 보장…권리금은 유·무형 재산 환수 취지 

기사입력2018-12-04 10:00
김광호 객원 기자 (kimpyeon@seoulbar.or.kr) 다른기사보기

법무법인 자연수 김광호 변호사
상가 권리금이 법적으로 보호를 받은지도 3년이 넘었다. 그동안 상가 권리금을 인정할 것이지에 대해서는, 별도의 특약이 없는 한 임대인은 임차인들 사이에 수수한 권리금에 대해서는 책임이 없다는 것이 판례의 입장이었다.

 

상가임대차보호법은 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니되고, 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해가 발생한 경우 그 손해를 배상하여야 한다고 명문화했다.

 

권리금을 보호하려는 목적 중 하나는 임차인이 초기에 유·무형 자산에 대한 비용으로 지급한 투입비를 임대차 종료시에 회수할 수 있도록 보호해 임차인의 생존권을 보장하려는 것이다

 

또 과거에는 임차인의 영업이 잘되는 경우, 임대인이 임차인을 여러 가지 사유로 내 보내고 임대인 자신이 직접 영업을 하는 경우가 많았기에 이러한 불합리를 개선하려는 것이다.

 

상가임대차보호법 개정 전에 임차인의 계약갱신요구권을 5년 보장(2018년 상가임대차보호법 개정으로 현재는 10)하고 있었는데, 권리금은 임대차계약기간 5년이 지난 이후에도 보장이 되는가가 문제가 됐다.

 

권리금 조항은, 임대차 종료 이후 임차인이 회수하기 거의 불가능했던 유·무형의 재산적 가치를 임차인이 권리금이라는 형태로 환수할 수 있게끔 하려는 취지다. 따라서 임대차계약기간이 10년이 지났다고 하더라도 임차인의 권리금회수는 보장되는 것이 타당하다. 사진은 상가가 즐비하게 늘어 선 서울의 명동거리. 기사의 특정내용과 무관.   ©중기이코노미

 

실제, 상가건물의 일부를 임차해 10년 이상 점포를 운영하던 이 임대차기간 종료 전 과 위 점포에 관한 유·무형의 시설과 재산적 가치를 권리금을 받고 양도하기로 하는 계약을 체결하고, 임대인 에게 을과 새로운 임대차계약을 체결할 것을 주선했다가 거절당한 사례가 있었다.

 

이에 갑은 병을 상대로 상가건물임대차보호법 제10조의4 1항에서 정한 권리금회수 방해금지 의무 위반을 이유로 같은 조 제3항에 따른 1억원의 손해배상금 지급을 구했다. 그러자, 병은 전체 임대차기간이 5년을 초과하는 임대차계약의 경우는 상가건물임대차보호법 제10조 제2항에 따라 계약갱신요구권이 없으므로, 임대인 병은 같은 법 제10조의4에서 정한 권리금회수 방해금지 의무를 부담하지 않는다고 주장했다.

 

재판부는, 상가건물임대차보호법 제10조의4를 해석·적용함에 있어 같은 법 제10조 제2항을 유추적용하는 것은 법원의 법률해석 권한의 한계를 일탈한 것이므로, 임대차 계약갱신요구권과는 상관없이 병은 상가건물임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금회수 방해금지 의무를 부담한다고 판시했다.

 

임대차 계약갱신요구권의 취지는 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 상가임대차법의 입법 목적을 실현하기 위해 임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하겠다는 것이다. 권리금 조항은 임차인이 상가건물에서 영업을 통해 영업이익을 얻는 과정에서 부수적으로 형성되고 상가건물과 불가분적으로 결부돼, 임대차 종료 이후 임차인이 회수하기 거의 불가능했던 유·무형의 재산적 가치를, 임차인이 권리금이라는 형태로 환수할 수 있게끔 하는 것이 취지다

 

이런 점에서 양 제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하므로, 임대차계약기간이 10년이 지났다고 하더라도 임차인의 권리금회수는 보장되는 것이 타당하다고 본다.

 

따라서 임대인은 임대차계약기간이 10년이 넘었다고 해 임차인이 권리금을 지급받고 양도하겠다는 것을 방해하는 우를 범해서는 안된다. 임차인은 임대차계약 종료시에 권리금 회수를 위해 적극적으로 신규임차인을 유치할 수 있음을 염두에 둘 필요가 있다.

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