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보유 주택 수에 따라 세율 다른데, 주택 수 계산은

유념해야 할 2018년 법률개정 양도소득세 관련 규정 

기사입력2018-12-06 17:47
채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) 다른기사보기

세무법인 신원 채수왕 세무사
이제 2018년 한해도 얼마 남지 않았다. 특히 올해는 양도소득세의 법률 개정이 많았던 한 해이기도 하다. 올해 개정된 규정 가운데 유념해 둬야 할 것은 무엇이고, 가장 문의가 많았던 소득세법상 주택 수 판단 규정은 어떤지 알아본다.

 

먼저 환산취득가액 관련 규정이다. 세법에서는 각종 취득관련 서류를 분실해 취득가액을 정확히 알 수 없는 경우, 세법에 정해진 방법대로 취득가액을 계산할 수 있는데 이를 환산취득가액이라 한다.

 

취득시기가 오래된 경우, 기준시가의 변동 추이에 따라 환산취득가액으로서 양도세를 계산하는 것이 유리한 경우가 있다. 하지만 이를 악용해 부동산 매입 또는 건설과 관련된 적격 증빙이 있음에도 불구하고, 환산취득가액을 적용해 양도세를 탈루하는 경우가 많아 이를 방지하기 위해 올해 일부 개정됐다.

 

개정 내용을 보면, 거주자가 건물을 신축하고 그 신축한 건물의 취득일부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 환산취득가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 해당 건물 환산가액의 5%를 가산세로 추가 부과한다. 이 경우 양도세 산출세액이 없는 경우에도 가산세 금액에 대해서는 납부해야 한다.

 

양도자가 지급한 명도비용의 양도비용 인정범위도 명확히 했다. 양도자에게 지급할 의무가 없는 명도비용은 원론적으로 기타필요경비로 산입할 수 없지만, 올해 관련 규정의 개정에 따라 매매계약서에 명시돼 매매 대상 목적물을 매수인에게 인도하기 위해 양도자의 책임과 비용으로 세입자 등을 퇴거시키기 위한 명도비용 지급의무가 양도자에게 있음을 입증한다면 기타필요경비(양도비용)로 산입이 가능하게 됐다.

 

이와함께 지난 20178월 주택투기지정지역이 공고됨에 따라 올해 들어 다주택자에 대한 중과세 시행이 본격화됐다. 올해 4월 이후 양도분부터는 보유 주택 수에 따라 세율이 차등 적용되고, 장기보유특별공제 규정 적용이 본격적으로 배제됐다. 이에따라 다주택자 판단을 위한 주택 수를 계산하는 방법에 대해 문의가 많았다.

 

올해 4월 이후 양도분부터는 보유 주택 수에 따라 세율이 차등 적용되고, 장기보유특별공제 규정 적용이 본격적으로 배제됐다. 이에따라 다주택자 판단을 위한 주택 수를 계산하는 방법에 대해 문의가 많았다.<이미지=이미지투데이>

 

소득세법상 규정된 주택 수 산정기준을 보면, 우선 보유하는 주택이 소재하는 지역에 따라 다주택자 판단이 달라진다.

 

수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도)과 기타 5대광역시(대전, 광주, 대구, 부산, 울산), 세종특별자치시에 주택이 2채 이상 있는 경우에 중과세 대상 다주택자로 판정된다. 다만, 위 관할구역에 포함된다 하더라도 인천광역시의 군지역(강화군, 옹진군), 경기도의 군지역과 경기도내 도농복합형태 시의 읍·면지역, 기타 5대 광역시의 군지역(대구 달성군, 부산 기장군, 울산 울주군)에 소재한 주택의 경우에는 기준시가액이 3억원 이하일 경우 주택 수에 포함되지 않는다.

 

따라서 투기지역인 서울지역 아파트를 매매하는 경우, 추가로 강원지역에 기준시가 3억원의 아파트를 보유하고 있다고 하더라도 2주택자로서의 중과세 적용은 하지 않고 일반세율을 적용받을 수 있는 것이다.

 

또한 주택의 유형에 따라 주택 수를 계산하는 방법이 다른데, 다가구주택인 경우에는 거주자가 선택하는 경우에 한해 단독주택으로 본다. , 다가구주택을 가구별로 분양하지 않고 다가구주택 전체를 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다.

 

공동으로 상속받은 주택인 경우, 선순위상속주택으로서 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 해 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 해당 순서(상속지분이 가장 큰 자 상속주택 거주자 상속인 중 최연장자)에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

 

마지막으로 1주택 이상을 보유하는 자가 1주택 이상을 보유하는 자와 혼인해 다주택자가 되는 경우, 혼인할 날부터 5년 이내에 해당 주택을 양도하는 경우에 양도일 현재 배우자가 보유한 주택 수를 빼고 해당 1세대가 보유한 주택 수를 계산한다. 다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 새로운 주택을 취득한 경우 해당 주택의 취득일 이후 양도하는 주택에 대해서는 배우자 주택을 배제하지 않으니 이에 유의해야 한다.

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