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상가건물 임대인은 월세를 얼마나 올릴 수 있나

환산보증금 범위 안에 있고 갱신요구권 있으면, 연 5%내 인상 가능 

기사입력2019-03-18 00:30
김재윤 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) 다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 김재윤 변호사
상가건물의 임대차 기간이 끝나가서 새로 기간을 갱신하게 되면, 임대인은 차임(월세)을 올릴 것인지를 고민하고, 임차인은 임대인이 얼마나 차임을 올려달라고 할지를 걱정하기 시작한다. 따라서 계약기간 갱신 중에 임대인과 임차인 사이에는 차임증액과 관련한 분쟁이 적지 않게 발생한다.

 

하지만 많은 사람들은 상가건물임대차보호법상 임대인이 차임을 얼마나 올릴 수 있는지를 정확하게 잘 모르고 있다. 아무래도 환산보증금에 따라 상가건물임대차보호법의 적용 여부가 갈리는 등 복잡한 규정 때문이겠지만, 임대인이나 임차인 모두 정확한 내용을 알고 있어야 한다.

 

환산보증금이 상가건물임대차보호법에 따른 지역별 적용범위안에 있으면서, 갱신요구권이 있는 임대차의 경우 연간 5%의 비율 내에서만 차임을 올릴 수 있다(상가건물임대차보호법 제2조 제1, 10조 제3, 11). 

 

환산보증금이란 임대차 계약상의 차임을 보증금으로 환산한 값이다. 당해 임대차 계약상 차임에 100을 곱한 값에 보증금을 더한 금액을 말한다. 예를 들어 보증금 5000만원에 월세 50만원인 경우, 환산보증금은 1억원(=월세 50만원×100+5000만원)이다갱신요구권은 현행법상 계약체결 시부터 10년까지 인정된다.

 

이러한 환산보증금이 지역별로 정한 금액 이내인 경우이면서 임차인에게 계약갱신요구권이 있는 경우, 상가건물임대차의 임대인은 연간 5%의 비율 범위 내에서만 차임 인상이 가능한 것이다예를 들어 보면, 서울지역의 환산보증금 기준액이 61000만원에서 9억원으로 상향된 상가건물임대차보호법 시행령 개정안이 올초 입법예고 됐지만, 현재 시점을 기준으로 하면 서울시는 61000만원이내이고, 계약갱신요구권이 있는 경우 5% 내에서 인상할 수 있다.

 

환산보증금이 상가건물임대차보호법에 따른 지역별 적용범위안에 있으면서, 갱신요구권이 있는 임대차의 경우 연간 5%의 비율 내에서만 차임을 올릴 수 있다. 이미지는 기사의 특정내용과 무관.<이미지=이미지투데이>

 

만일 임대인이 인상범위를 넘어 차임 인상을 요구한 경우, 상가건물임대차보호법에 따라 5%의 비율을 초과하는 범위 내에서 무효이고, 이를 초과해 지급된 차임에 대해서는 임차인이 부당이득으로 반환을 구할 수 있다(대법원 2014. 4.30. 선고 201335115 판결).

 

환산보증금이 지역별로 정한 값을 넘는 경우에는 상가건물임대차보호법상의 차임인상제한 규정의 제한을 받지 않는다. 예를 들어 서울시내 상가건물임대차 계약의 환산보증금이 61000만원을 초과하는 경우, 임대인은 상가건물임대차보호법상의 연간인상폭 제한인 5% 규정을 적용받지 않는다.

 

다만 그렇다고 하더라도 임대인이 아무런 제한 없이 차임을 인상할 수 있다는 의미는 아니다. 대법원은 임대차계약에 있어서 임대인은 임대 후 일정 기간이 경과할 때마다 물가상승 등 경제사정의 변경을 이유로 임차인과의 협의에 의해 그 차임을 조정할 수 있다라는 규정을 둔 경우, 당사자간 협의에 의해 차임을 증액하기로 약정했으나 협의가 성립되지 않았다면 법원이 물가상승 등 여러 요인을 고려해 정한 적정한 액수의 차임만큼은 증액된다고 했다(대법원 2018. 3.15. 선고 2015239508, 239515 판결 참조).

 

즉 임대인이 차임인상을 요구했으나 임차인과 협의가 안된 경우, 차임인상 범위는 법원이 정한다는 것이다. 실제 하급심 사례에서는 주변 시세와 물가상승을 고려해 결정하고 있으므로 임차인이 주변 시세에 비해 오히려 차임이 높다는 것을 입증한다면, 차임인상폭이 5%보다 적을 수도 있다.

 

임차인에게 상가건물임대차보호법상의 갱신요구권이 없어 임대차 계약이 종료됐다면 즉 구법상으로는 5, 현행법상으로는 10년의 임대차 기간이 경과한 임대차의 경우 임대인은 앞의 경우와 달리 아무런 제한 없이 차임을 인상할 수 있다(대법원 2014. 2.13. 선고 201380481 판결).

 

한편 임대인은 임대차 계약 또는 차임의 증액이 있은 후, 1년 이내에는 차임증액청구를 할 수 없다(동법 제11조 제2).

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