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상가건물임대차보호법상 ‘임차권’ 주장하려면

임차 후 폐업신고하고 다시 같은 상호로 사업자등록…대항력 없어 

기사입력2019-04-15 05:00
김재윤 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) 다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 김재윤 변호사
임차권은 채권으로, 임차인이 제3자에 대해 대항하지 못하는 것이 원칙이다. 그러나 상가건물임대차보호법은 일정한 요건을 갖춘 경우, 임차인이 제3자에 대해 임차권을 주장할 수 있도록 보호하고 있는데 이를 대항력이라 한다. 임차권을 등기한 것과 같은 효력을 갖게 되는 것이다(상가건물임대차보호법 제3). 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5, 소득세법 제168, 법인세법 제111조에 의한 사업자등록을 갖추면 대항력이 부여된다(동법 제3조 제1).

 

대항력을 갖추면 소유자가 달라진 경우에도 새로운 소유자에 대해 임차권을 주장할 수 있고, 결국 종래의 임대차는 신소유자와의 관계에서 존속하는 것이 돼 신소유자의 인도청구를 거절할 수 있다. 상가건물임대차보호법 제3조 제2항은 이러한 취지에서 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다.

 

하지만 대항력이 인정되는지 문제시되는 경우가 다수 존재하기 때문에 상가건물을 임차하려는 임차인은 임대차 계약을 할 때 몇 가지 주의할 점이 있다.

 

우선, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물은 등기부상 표시 및 실제 현황과 일치해야 한다. 따라서 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다. 또한 건물의 일부분을 임차한 경우, 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청 시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부해야 한다(대법원 2008. 9.25. 선고 200844238 판결).

 

상가건물임대차보호법은 일정한 요건을 갖춘 경우, 임차인이 제3자에 대해 임차권을 주장할 수 있도록 보호하고 있는데 이를 대항력이라 한다. 임차권을 등기한 것과 같은 효력을 갖는다.<이미지=이미지투데이>

 

상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우, 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 해야 한다(대법원 2006. 1.13. 선고 200564002 판결).

 

임차한 상가건물을 사업장으로 해 사업자등록을 한 사람이 사업장을 다른 장소로 변경하는 사업자등록정정을 한 경우, 상가건물임대차보호법상 대항력을 상실하게 된다(대구지방법원 2008. 5.20. 선고 200720356 판결).

 

임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 목적물의 소유권이 제3자에게 양도된 다음 새로운 소유자와 임차인이 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 별개의 임대차계약을 새롭게 체결한 경우, 임차인이 종전 임대차계약을 기초로 발생했던 대항력 또는 우선변제권 등을 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없게 된다(대법원 2013. 12.12. 선고 2013211919 판결).

 

또 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기가 경료된 후에 상가건물임대차보호법상 대항력을 취득한 임차인이 그 가등기에 기해 본등기를 경료한 자에 대해 임대차의 효력으로써 대항할 수 없다(대법원 2007. 6.28. 선고 200725599 판결).

 

상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 폐업한 경우에는, 그 사업자등록은 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없으므로, 그 사업자가 폐업신고를 했다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 했다고 하더라도 상가건물임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 그대로 존속한다고 할 수 없다(대법원 2006. 10.13. 선고 200656299 판결). 중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사

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