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모든 상가건물 상가임차법으로 보호하지 않아

임대차계약 환산보증금이 지역별 법정기준금을 초과하지 않아야 

기사입력2019-05-15 18:23

#1. 수년간 연구 끝에 갈비보쌈을 개발한 박대박씨는 2018년 5월1일 명동거리에 있는 상가건물 1층 50평 전체를 소유한 이소유씨와 상가임대차계약을 체결했다. 임차보증금 1억원에 월차임 600만원, 임대기간은 계약일로부터 1년으로 약정했다. 박대박씨가 체결한 상가임대차계약은 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 계약일까?


장규배 법무법인 제이앤 대표변호사는 중소기업중앙회가 15일 개최한 ‘상거건물임대차보호법과 권리금 설명회’에서 “상가건물임대차보호법(이하 상가법)은 모든 상가건물임대차계약에 적용되는 것은 아니다”라고 말한다. 계약조건상 보증금과 월세 등을 환산한 보증금이 상가법 적용대상인지 확인해야 한다는 얘기다.


상가법 적용받는 법정기준보증금 지역마다 상이


상가법 적용을 받는 대상은 ▲부가가치세법, 소득세법, 법인세법에 따라 사업자등록의 대상이 되는 건물이어야 하고 ▲상가임대차계약상 환산보증금액이 상가법 제2조 제1항에서 정한 보증금액(법정기준보증금)을 초과하지 않아야한다.


<그래픽=채민선 기자>   ©중기이코노미

 

상가법이 정한 환산보증금액은 단순히 임대차계약상 보증금만 기준으로 하는 것이 아니다. 보증금 외에 월세 약정을 한 경우 월세에 100을 곱하는 방식으로 환산한 금액과 보증금액을 더해 계산한 금액이다.위의 사례, 박대박씨가 체결한 상가임대차계약의 환산보증금액은 7억원이다[1억원+(600만원×100)]. 


상가법 적용을 받는 법정기준보증금은 지역마다 다르다. 올해 4월부터 개정·시행된 상가법에 따르면, 서울의 경우 법정기준보증금은 9억원이다. 따라서 서울 명동에서 영업하는 박대박씨는 보호대상이다. 그러나 부산광역시, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 등의 법정기준보증금은 6억9000만원이다. 광역시와 세종특별자치시·파주시·화성시·안산시·용인시·김포시·광주시는 5억4000만원, 그 밖의 지역은 3억7000만원이므로, 자신이 영업하는 지역의 법정기준보증금을 파악해두는 것이 좋다.


단, 위의 기준은 상가법이 개정 시행된 올해 4월 이후 체결되거나 갱신된 상가건물임대차계약부터 적용된다. 때문에 그 이전에 체결된 계약은 계약일을 기준으로 시행중인 상가법 시행령 규정을 확인해야한다.


만료일 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신요구권 행사


#2. 박대박씨의 갈비보쌈은 예상보다 폭발적인 호응으로 금세 외국인들로부터 인기있는 명소가 될 정도로 대박이 났다. 그런데 임대기간 1년이 만료되기 한달 전쯤 건물주 이소유씨는 박대박씨에게 내용증명으로 계약해지를 통보를 했다. 박대박씨는 이소유씨의 요구대로 상가임대차기간 만료일에 상가를 인도해줘야 할까?


장 변호사는 “만료일 6개월 전부터 한달 전 사이에 임차인이 계약을 지속하고 싶다는 의사만 표시한다면, 임대차계약을 지속할 수 있다”고 말했다.


상가법은 임차인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 규정했다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다. 이때 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.


다만 차임과 보증금은 당시 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 않은 경우 증감할 수 있되, 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5를 초과할 수 없다.


3기분의 차임액 연체 등 예외사유시 갱신요구 거절 가능


임대인은 원칙적으로 임차인의 갱신요구를 정당한 사유없이 거절하지 못하지만, 예외 사유가 있다면 거절할 수 있다. 


예외 사유는 ▲임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우 ▲임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ▲서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ▲임차인이 임대인의 동의없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 ▲임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 ▲임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 ▲임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고시하고 그 계획에 따르는 경우 ▲건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고 우려가 있어 임대가 불가능한 경우 ▲다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우 등이다.


“임차인, 인도받은 날 상가건물 현황 사진을 찍어 놔야


장규배 법무법인 제이앤 대표변호사는 중소기업중앙회가 15일 개최한 상거건물임대차보호법과 권리금 설명회에서 “상가건물 임대차보호법(이하 상가법)은 모든 상거건물 임대차계약에 적용되는 것은 아니”라고 말한다.   ©중기이코노미
장 변호사는 “상가임대차계약을 진행할 때 임차하려는 건축물대장·토지대장·토지이용계획확인서 등을 확인해 상가건물의 지번과 실제 상가건물의 지번이 일치하는지, 상거건물에 대한 용도지역·용도지구·용도구역을 확인해 희망하는 업종이 해당 상가건물에 적합한지 확인해야한다”고 조언했다.


임차하려는 상가건물의 등기부등본을 확인해 임대인이 소유자인지 이름·주소·주민번호 등을 확인하고, 압류·가압류·가처분·가등기가 있는 건물은 가급적 피하고, 선순위저당권이나 전세권·지상권·지역권이 설정돼 있는지 확인해야한다.


장 변호사는 “임대인이 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하는 경우, 갱신요구권을 행사할 수 없기 때문에 가급적 계약을 하지 않는 것이 좋다”고 말했다. 


또 “계약종료 후 원상회복과 관련해 분쟁을 피하기 위해서는, 특약으로 어디까지 원상회복할 것인지 미리 약정하는 것이 좋고, 임차인은 인도받은 날에 상가건물의 현황을 사진으로 찍어놓는 것이 좋다”고 했다. 중기이코노미 채민선 기자

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