권리금 회수 방해했는데 점포를 반환해야 하나

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Live 중기 ㅣ 소상공인 권리금 회수 방해했는데 점포를 반환해야 하나 대법원, 권리금 손배·점포 반환 동시이행관계 아냐…판결 수정 필요

기사입력2020-03-23 12:03

김남주 객원 기자 (knj.lawyer@gmail.com) ㅣ다른기사보기

2019 상가임대차법 대법원 판례 해설

대법원은 2019년 들어 상가임대차법에 관한 중요한 판결을 내렸다. 상가임차인과 공인중개사 등 관련자라면 필수적으로 알아야 할 내용이다. 법무법인 도담 김남주 대표 변호사의 대법원 판례 해설을 3회에 걸쳐 게재한다.

-싣는 순서-

1. 갱신요구권 행사 기간이 지난 임대인에도 권리금 회수기회 보호의무 적용

2. 권리금 보호의 요건

3. 목적물 반환과 권리금 손해배상 의무와 관계

법무법인 도담 김남주 대표변호사

문: 권리금 상당 손해배상 의무와 점포 반환 의무는 동시이행관계에 있는가?

답: 임차인의 계약 종료에 따른 점포 반환의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 동시이행관계에 있지 않다.

대법원(2019년 7월10일 선고 2018다242727 판결)은 임차인의 점포 반환의무의 경우 임대차계약 종료에 의해 발생하는 반면, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 상가임대차보호법(권리금 회수기회 보호의무 위반)을 원인으로 하고 있으므로 그 사이에 ‘견련관계’를 인정하기 어렵다고 판시했다. 다시 말하면, 두 의무 사이에 관련성이 없다고 결론내린 것이다.

만일 임대인이 권리금 회수기회를 보호하지 않고 그에 따른 손해배상금도 지급하지 않았을때, 임차인이 점포를 반환하지 않으면 자칫 임차인이 손해배상 또는 부당이득반환에 따른 책임을 부담할 수 있다는 의미이기도 하다.

◇권리금과 달리 보증금 반환 목적 점유는 가능=이 경우와 달리 임차인이 보증금을 반환 받기 위해 점포를 계속 점유하는 경우에는, 점포를 사용하거나 수익하고 있지 않으면 불법점유로 인한 손해배상책임이나 부당이득반환채무를 부담하지 않는다(대법원 89다카4298 판결).

그 이유는 임대차계약이 종료하면 임차인은 점포를 반환할 채무가, 임대인은 보증금을 반환할 채무가 각각 발생하는데 이 채무는 서로 동시에 이행해야 하는 관계(동시이행관계)에 있고, 상대방에게 동시에 이행하지 않는 한 이행을 거절할 권리(동시이행항변권)가 있기 때문이다. 결국 임대인이 보증금을 반환해주지 않는 이상 임차인이 보증금을 반환 받기 위해 점포를 계속 점유하더라도 불법이라고 볼 수 없다.

하지만 예외는 있다. 임차인이 점포를 계속 사용하거나 수익을 내는 경우에는 얘기가 달라진다. 임대차계약이 끝났기 때문에 임차인이 점포를 사용할 권리는 사라지고, 오직 동시이행항변권을 행사하는 방법으로 점포를 점유할 권리만 있기 때문이다.

예를 들면, 임차인 영희씨가 임대인 철수씨에게 상가를 빌려 치킨집을 운영하다가 임대차계약이 끝났다. 철수씨가 보증금을 돌려주지 않아 계속 장사를 했다고 하면, 영희씨는 철수씨에게 손해배상 또는 부당이득으로 월세만큼 지불해야 한다.

만약 같은 상황에서 영희씨는 철수씨에게 보증금을 줄때까지 장사는 하지 않은 채 점유하면서 열쇠를 넘겨주지 않은 경우에는 동시이행항변권 행사로 유효하고 불법점유가 되지 않는다. 즉, 월세를 지불할 의무가 없다.

다른 예를 들면, 철수씨가 보증금은 다 줬는데 권리금 회수기회를 방해해서 영희씨에게 권리금 상당 손해배상금을 줘야 하는 경우라면, 영희씨는 손해배상금을 받을 때까지 그 점포를 점유할 권리를 갖지 못한다는 것이 대법원 판례의 결론이다. 점포를 점유하면 임차인은 임대인에게 월세만큼 손해배상금을 줘야 한다.

대법원은 임대인의 권리금 회수 방해에 따른 손해배상 의무와 임차인의 점포 반환 의무가 동시이행관계에 있지 않다고 판결했다. <사진=뉴시스>

◇권리금 동시이행항변권 인정 안한 대법 판결= 동시이행의 항변권이란 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미로 관련돼 있을 때, 그 이행에 의존적인 관계를 인정해서 공평성과 신의성실의 원칙에 입각해 인정되는 권리다.

그래서 대법원은 쌍무계약에서 고유의 대가관계에 있는 채무가 아니더라도 동시이행항변권을 인정할 수 있다고 한다(대법원 2017다291593판결). 양 채무가 같은 법률요건에서 생겨나 대가적 의미가 있거나 공평의 관점에서 보아 관련성을 인정해 이행시킴이 마땅한 경우라는 조건도 제시했다.

그런데, 임차인의 점포 반환 채무와 임대인의 권리금 상당 손해배상채무는 동일한 법률요건에서 생겼다고 볼 수도 없고 공평의 관점에서 이행상 관련성있는 관계를 인정하기 어렵다고 결론내렸다. 임차인의 점포 반환 채무는 임대차계약 종료로, 임대인의 권리금 상당 손해배상 채무는 권리금 회수기회 보호의무 위반으로 발생해 두 채무는 동일한 법률요건에서 발생했다고 볼 수 없다는 것이다.

이 대법원 판결은 부당하므로 변경될 필요성이 있다. 권리금 회수기회 보호의무는 상가임대차법 개정을 통해 비로소 인정됐지만, 권리금 회수기회는 관행상 임대인에 의해 보장돼 왔던 것을 입법을 통해 확인해 준 의미이지 이 입법을 통해 창설했다고 보기 어렵다.

따라서 권리금 회수기회 보호의무는 법정의무라고 할 수 없고, 상가임대차계약에서 파생하는 임대인이 부담하는 부수적 의무라고 할 것이다.

공평의 관점에서 봐도 두 채무를 이행상 견련관계(관련성 있는 관계)로 봐야할 이유가 있다.

대법원의 확립된 판례는 보증금이 월세의 채무, 점포의 훼손으로 인한 손해배상채무 등 임차인의 모든 채무를 담보한다고 본다. 또 임대차계약 종료 후 점포가 반환될 때 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다고 판시하고 있다(대법원 99다50729판결).

대법원의 이런 판례에 따르면, 임대인은 임차인의 모든 채무를 담보하기 위해 보증금을 지급받고 있다. 별도 의사표시 없이도 당연히 임대차계약에 관한 모든 채권을 회수할 수 있는 손쉬운 안전장치를 갖고 있다는 의미다.

반면에 권리금 손해배상 채무에 대항하는 동시이행항변권을 인정하지 않는 경우 임차인은 권리금 상당 손해배상금 채무의 이행을 담보할 손쉬운 수단이 없게 된다.

임대인에게도 임대차계약에서 파생하는 의무가 있다. 점포를 유지·관리할 의무를 위반하는 경우나 권리금 회수기회 보호의무를 위반하는 경우, 임대인은 손해배상의무를 부담한다.

임차인에게는 이러한 임대인의 채무 이행을 담보하기 위해 점포를 계속 점유하면서 반환을 거절하는 것 이상의 손쉬운 담보가 없다. 그렇지 않으면 임차인은 임대인에 대항해 손해배상채권을 받아 내기 위해 소송을 해서 강제집행에 나서야 한다. 이런 법적 절차는 어렵고, 장기간 소요되며, 비용이 많이 든다.

보증금 반환의무에 대항해 동시이행항변권을 인정한 이유도 구제절차에서 공평성을 확보하기 위해서다. 동시이행항변권을 부정하면, 임대차계약에서 발생하는 상호 채권의 이행에 공평성이 깨지게 된다.

뿐만 아니라 동시이행관계를 인정할 현실적 필요성도 있다. 권리금 상당 손해배상은 임대차계약 종료 당시 권리금 상당액과 권리금 계약에서 주고받기로 정한 권리금 중 낮은 금액을 한도로 배상해야 한다.

그런데, 동시이행항변권이 없다면 점포를 임대인에게 넘겨줄 수밖에 없다. 임차인 입장에서 점포의 점유를 넘겨준 다음에는 권리금 상당 손해배상액을 입증할 기회를 잃게 된다. 점포를 인도한 이후에는 임차인이 감정평가사를 통해 영업상황, 시설물의 가치 등을 평가해 권리금 액수를 산출하기가 현실적으로 불가능하게 된다.

따라서, 임대차계약에서 파생된 의무라는 점과 공평의 관점, 현실적 필요성이라는 측면에서 권리금 상당 손해배상채무와 임차목적물 인도 의무 사이에 동시이행관계를 인정해야할 필요성이 있다. (중기이코노미 객원=법무법인 도담 김남주 대표 변호사)