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꼬마빌딩, 부동산 상속증여 과세사각 사라진다

감정평가사업 시행, 과세관청이 부동산가액 재결정해 세액 고지 

기사입력2020-04-06 11:29
채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) 다른기사보기

세무법인 신원 채수왕 세무사
상속세 및 증여세는 현재 시가로 평가해 세금을 매기는 것이 원칙이나, 비주거용 부동산(일명 꼬마빌딩)은 시가 대비 현저히 저평가 돼있어 부동산 항목에 따라 세부담이 크게 달라지는 형평성 논란이 계속돼 왔다. 이에 따라 국세청에서는 불공정한 평가관행을 개선함과 동시에 형평성 제고를 위해 감정평가사업을 진행하기로 했는데, 구체적인 내용을 알아본다.

 

세법상 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속 및 증여 당시의 시가로 평가해 세금을 계산하는 것이 원칙이다. 실제로 시가를 산정하기 어려운 경우에는 세법상 보충적 평가방법에 의한 가액을 사용하게 돼있으며, 부동산의 경우에는 공시가격에 의해 시가를 평가하도록 돼있다. 여기서 얘기하는 부동산 공시가격을 표로 요약하면 다음과 같다.

 

  ©중기이코노미

 

위의 표를 보면, 시가를 판단하기 어려울 경우 별도로 고시되지 않은 연면적이 3000이하인 비주거용 건물에 대해서는 평가 계산방법만을 공시할 뿐 구체적인 금액을 파악할 수 가 없다. 일반적으로 관계부처에서 공시하는 부동산의 기준시가보다, 기준시가를 위 방법에 따라 계산하는 경우의 가액이 공시가격 대비 70%내외에 그칠 뿐이다. 또한 위 공시가격을 반영하지 않는다 하더라도 아파트·오피스텔 등 매매가 빈번한 부동산의 경우, 실제 매매사례가액을 우선 반영하게 돼있어 매매사례가액과 기준시가를 계산한 가액과의 차이가 1.5배 이상 발생하는 경우도 많다.

 

이러한 이유로 대부분 공시가격으로 상속·증여재산을 평가 및 신고해 실제 가치에 미치지 않는 가액으로 세금을 납부하고 있으며, 일부 자산가의 경우 저평가된 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산을 적극적인 증여수단으로 활용해오고 있는 점도 사실이다.

 

국세청에서는 20192월 세법개정에 따라 과세관청에서 자진신고로서 접수된 상속·증여세 재산가액에 대해 해당 세목의 법정결정기한까지 감정평가를 통해 산출세액을 재계산해 추가 고지하고 있는데, 이를 감정평가사업이라 한다.

 

세법개정 전에는 상속세나 증여세 신고기한이 도과되면 과세관청에서 그 이후 감정평가를 할 수가 없었지만, 작년 개정으로 신고기간 이후에도 감정평가를 할 수 있게 된 것이다. 세법개정은 작년 초에 됐으나, 올해 이슈가 되는 이유는 세법개정 직후 발생한 상속·증여분에 대한 법정결정기한이 올해 초부터 마감되고 있어 국세청에서 해당기간이 마감되기 전에 부동산을 감정평가해 추가 납부세액을 고지하고 있기 때문이다.

 

  ©중기이코노미

 

예를 들어 20197월에 부동산을 증여받은 경우 10월까지 증여세 신고를 해야 하며, 해당 증여세 신고분에 대한 법정결정기한이 20204월이다. 따라서 과세관청에서 부동산 가액을 재결정해 세액을 고지할 시간이 남아있는 것이다.

 

고가의 비주거용 부동산 전체가 감정평가 대상이 되는 것은 아니다. 상속·증여된 비주거용 부동산으로서, 시가와 신고가액의 차이가 현저히 큰 경우에만 제한적으로 감정평가를 하게 된다.

 

시가와 신고가액의 차이가 현저히 크다는 구체적인 금액 기준은 현재 공표된 바 없다. 이에 대해 국세청은 구체적인 금액이 알려지게 되면 조세회피 목적에 악용될 수 있으므로 앞으로도 공개하지 않는다는 입장이다. 국세청에서 감정평가를 통해 상속·증여재산을 재평가한다 하더라도 이는 상속세, 증여세 재계산에만 활용되며 재산세 및 종합부동산 산정에는 기존대로 시가표준액이 사용된다.

 

국세청에서 감정평가를 해 추가 고지를 했다고 해서 납세자가 받아들여야만 하는 것은 아니다. 감정평가가 완료된 이후 재산평가심의위원회에서 감정가액의 적정성, 가격변동의 특별한 사정 유무 등을 감안해 감정가액을 시가로 인정할 것인지를 심의하게 된다. 해당 심의시 납세자는 의견을 진술할 수 있으며, 과세전적부심사 및 이의신청, 심사·심판청구 등을 통해 이의를 제기할 수 있다.

 

다만, 최종적으로 과세관청에서 세액을 고지하는 경우 신고불성실가산세와 납부지연가산세는 제외하고 재산가액의 차이에 따른 상속세, 증여세 본세만 추가 납부하도록 개정됐기 때문에 납세자의 추가적인 부담은 다소 경감됐다고 볼 수 있다.

 

이처럼 부동산의 상속·증여시 과세 사각지대가 점차 사라지고 있으므로, 최초 신고시 부동산 재산가액을 적용할 때 보다 객관적으로 반영하는 것이 바람직할 것이다. (중기이코노미 객원=세무법인 신원 채수왕 세무사)

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