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법인 명의로 부동산에 투자…무조건 이득일까

법인, 취득세 중과 부담 있고 현금화 어려워 충분한 검토 후 판단을 

기사입력2020-05-07 10:01
채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) 다른기사보기

세무법인 신원 채수왕 세무사
과열된 주택시장을 안정시키기 위한 부동산 정책이 최근까지도 쏟아지고 있다. 대부분의 규제내용은 개인명의의 부동산 투자 또는 대출과 관련한 정책이다. 한편 법인명의로 부동산 투자를 하는 경우에는 개인과는 다소 다른 규정을 적용받는다. 개인이 부동산에 투자하는 것과 비교해, 법인부동산의 장단점을 취득, 임대, 양도 시점별로 살펴본다.

 

법인부동산의 장단점 파악에 앞서, 개인소득과 법인소득에 대한 과세체계를 이해해야 한다. 개인소득은 부동산 소득종류에 따라 크게 종합소득과 양도소득으로 구분되는데, 부동산 임대소득은 종합소득세로, 부동산 양도에 따른 소득은 양도소득세로 과세된다. 종합소득세율과 양도소득세율은 누진세율로서 동일하지만, 종합소득은 부동산임대소득 이외 근로소득, 일반사업소득과 같은 다른 소득도 합산해 세율을 적용한다. 양도소득세는 1역년(11~1231)의 기간내 매각한 부동산에 대해 소득을 통산 후 세율을 적용한다.

 

  ©중기이코노미

 

법인부동산의 경우 임대소득 또는 양도소득의 세율이 동일하고, 법인이 발생시킨 모든 소득을 합산해 과세한다. 이에 더불어 주택이나 비사업용 부동산을 매매하는 경우 법인세율 이외 시세차익의 11%를 추가로 납부해야 한다.

 

  ©중기이코노미

 

개인과 법인의 세율만 본다면 차이는 매우 크다고 할 수 있다. 단순히 부동산 임대소득이 1억원이라고 가정하는 경우 개인은 약 3000만원, 법인은 약 1000만원, 2000만원 가량의 세금차이가 발생하게 된다. 하지만 법인명의로 부동산에 투자하는 것이 무조건 이득인 것도 아니다.

 

부동산 취득시 취득세율을 비교해보자. 개인이 부동산을 취득하는 경우 최저 1.1%에서 최대 4.6%의 취득세율을 부담해야 하는데 취득유형별로 정리하면 다음과 같다.

 

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법인이 부동산을 취득하는 경우, 부동산 소재지에 따라 취득세율이 달라진다. 수도권과밀억제권역 이외 지역의 부동산을 매입하는 경우에는 개인 취득세율과 동일하지만, 수도권과밀억제권역 이내 소재한 부동산을 매입하는 경우에는 취득세 중과세율을 적용받게 된다. 구체적인 내용은 아래와 같다.

 

  ©중기이코노미

 

이와 같이 수도권과밀억제권역 내 부동산을 취득하는 경우에는 개인과 비교해 법인의 취득세가 월등히 많은 것을 알 수 있다.

 

취득한 부동산을 임대해 소득이 발생하는 경우를 비교해보면, 개인보다 법인이 유리한 면이 있다. 그 이유는 소득에 따른 세율이 다르기 때문이다. 앞서 살펴본 바와 같이 개인은 다른 소득과 합산해 다소 적은 소득구간에서도 20% 이상의 세율을 적용한다. 그러나 법인은 임대소득 및 다른 소득과 합산해 2억원 이하인 경우 11%의 단일세율로서 과세가 종결된다.

 

예를 들면, 근로소득 7000만원을 가진 개인이 상가임대소득이 연간 1200만원이라고 할 때, 개인사업자로 운영을 하는 경우 임대소득에 대한 세금은 약 316만원이다. 하지만 법인사업자로 운영을 하는 경우 1200만원 임대소득에 대한 세금은 약 132만원에 불과하다.

 

부동산 매각에 따른 세금은 단순히 개인·법인 어느 하나가 유리하다고 볼 수가 없다. 이는 매각할 당시 양도자의 주택 수와 부동산 소재지에 따라 상이하기 때문이다. 매각시 항목별로 개인과 법인을 비교해보면, 양도세율 자체는 개인의 종합소득세율과 동일하고 법인의 경우 임대시 세율과 동일하다. 하지만 개인의 경우 임대소득과 과세방식이 달라 다른 소득과 합산하지 않고 양도에 따른 차익에 대해서만 과세한다는 점에 대해서 오히려 법인과 과세방식이 동일하다고 할 수 있다.

 

부동산을 매각해 1억원의 시세차익이 발생했다고 가정할 때, 법인의 경우 부동산의 종류나 보유기간, 소재지와 상관없이 11%의 세율을 적용받지만 개인의 경우 부동산의 종류, 보유기간, 보유주택 수, 부동산 소재지역에 따라 세율을 달리 적용해야한다. 1억원의 시세차익을 보았을 경우 1세대1주택 비과세 경우를 제외하고는 법인이 모두 유리하다고 볼 수 있다.

 

부동산 투자를 시세차익이라는 관점에서 본다면 법인이 큰 장점을 가졌다고 볼 수 있으나, 이는 어디까지나 단순세율 차이일 뿐, 부동산 투자목적에 따라 법인으로 운영하는 것이 장점일 수도 있고 단점일 수도 있다.

 

법인의 경우 세율이 낮은 대신 현금화가 어렵다. 개인의 경우 임대소득 또는 양도소득으로서 차익이 발생하면 그대로 소유자 개인계좌로 이체하는 것으로서 현금화할 수 있다. 하지만 법인의 소득은 반드시 급여처리 또는 배당처리로서 개인계좌로 이체해야한다. 급여처리·배당처리에는 추가적인 소득세가 발생하게 되므로 전체적인 세후금액을 비교할 때 오히려 법인이 불리할 수도 있다.

 

또한 법인이 보유한 국민주택규모를 초과하는 주택을 매매할 경우, 시세차익에 따른 법인세가 발생하는 것은 물론 시세차익을 불문하고 매매금액 중 건물지분에 해당하는 금액의 10%를 부가가치세로 추가 납부해야한다. 개인의 경우 주택을 양도함에 따라 부가가치세를 납부할 의무는 없다.

 

따라서 단기간 내 현금화가 목적이 아닌 법인자금으로 꾸준하고 다양한 투자를 영위하고 싶다면, 그리고 향후 상속을 계획함에 있어 다양한 포트폴리오를 구성하고자 한다면, 법인명의의 부동산 투자가 충분한 매력이 있을 수 있다. 하지만 취득세 중과의 부담이 있고, 현금유동성을 중시한다면 여러 어려움이 있을 수 있기 때문에 충분히 비교·검토한 후 판단해야 할 것이다. (중기이코노미 객원=세무법인 신원 채수왕 세무사)

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