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금융시장 변동확대 ‘리츠’로 포트폴리오 다변화

日 오피스 연동 J-REITs, 우호적인 싱가포르 리츠의 매력 

기사입력2019-06-27 10:02
조현수 객원 기자 (c0138@wooribank.com) 다른기사보기

우리은행 양재남금융센터 조현수 PB팀장
미중 무역분쟁은 전세계 거시경제의 불확실성을 확대시키고 있다. 무역분쟁이 해결되지 않는 한, 주식시장에서 의미있는 반등을 기대하기 힘들 것으로 전망된다. 이에따라 현 시점에서 내수가 양호한 국가에 주목하는 것이 바람직한데, 내수 개선이 뚜렷한 유럽과 기업실적 개선이 양호한 인도시장이 증시투자에서는 유망해 보인다.

 

이 뿐만 아니라, 글로벌 금융시장의 변동성 확대에 따라 대체자산 투자 필요성이 커지고 있다. 낮은 공실률을 바탕으로 임대료가 상승 중인 일본 도심의 오피스 투자 성과에 연동되는 J-REITs 부동산과, 시장내 우호적 투자환경을 보유한 싱가포르 리츠시장의 매력이 부각되고 있다.

 

리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 투자자로부터 자금을 모아 주거용 부동산 및 상업용 부동산에 투자하고, 투자부동산의 임대수익과 자산가치 상승에 기반한 투자수익을 투자자들에게 배당의 형태로 분배해 주는 부동산 간접투자상품이다. 투자 자산군은 오피스, 상가, 산업용, 숙박, 거주용, 헬스케어, 특수형, 혼합형 등 크게 8가지로 분류된다.

 

글로벌 리츠 시장을 보면, 1960년대 미국에서 최초 도입 후 2000년 이후 일본, 호주 등에서 빠르게 확대되고 있다. 현재 시장규모는 약 1808조원으로 성장했다. 2010~2018S&P 글로벌 리츠지수 연평균 수익률은 약 4.4% 수준이다. 각국의 상장 리츠에 분산투자 할 수 있고, 다양한 부동산 기초자산을 구성한 상품을 통해 안정적인 포트폴리오 설계가 가능하다.

 

소액의 자금으로 투자하기 좋은 공모형 상품을 찾아보면, 최근 투자성과가 두드러지는 J-REITs 부동산펀드다. 다른 펀드들이 힘을 못 쓰고 있는 상태에서 양호한 성과를 내고 있다. 일본의 동경증권거래소(Tokyo Stock Exchange)에 상장돼 거래되는 리츠에 주로 투자한다. J-REITs로부터의 안정적인 배당금 및 가격상승에 따른 자본차익을 추구한다. 또한 원-엔 환율변동 위험을 헤지함으로써 양국간 이자율 차이에 해당하는 선물환프리미엄을 추가적으로 획득하는 것 또한 수익에 도움이 된다.

 

글로벌 금융시장의 변동성 확대에 따라 대체자산 투자 필요성이 커지고 있다. 낮은 공실률을 바탕으로 임대료가 상승 중인 일본 도심의 오피스 투자 성과에 연동되는 J-REITs 부동산과, 시장내 우호적 투자환경을 보유한 싱가포르 리츠시장의 매력이 부각되고 있다.<이미지=이미지투데이>

 

하지만 리스크를 고려해야 한다. 과거에도 선풍적인 인기를 누린 적이 있다. 지금과 유사하게, 다른 펀드 등은 성과가 미미했으나 J-REITs 펀드만 우상향을 보이며 강했다. 그 결과 시중에 많은 자금이 투자됐으나, 다른 투자자가 수익을 내고 뒤따라 투자한 경우 큰 손해를 본 경우도 있었다. 지금도 비슷한 흐름을 보이고 있다. 현재는 다른 펀드와 비교했을 때 강한 상승을 보이고 있어 투자자들이 자연스럽게 투자하고 있는 영역이다. 하지만 과도한 상승이 지속될 경우 리스크를 감안한 대응이 필요하다.

 

또 다른 시장인 싱가포르 리츠는, 2002년을 시작으로 현재 약 72조원 정도 운용되고 있으며 글로벌 시장 내 5위 정도의 규모다. 20041월 이후 상장 리츠 이익의 90% 이상 배당 시 내외국인 모두 법인세가 면제되고 원천징수세율도 인하돼 시장이 활성화되고 있다. 고액의 투자가 요구되는 부동산 직접투자 대비 자금부담이 적고, 분산투자와 포트폴리오 개선 효과가 크다.

 

금리상승 시점에는 조달비용 확대 및 안전자산 선호 등으로 리츠시장에 부정적일 수 있다. 그러나 최근 무역분쟁 등의 여파로 미국의 금리인상 속도 조절이 예상되며, 싱가포르 경제여건을 감안하면 추세적인 금리상승은 어려울 것으로 보여진다.

 

싱가포르 리츠는 최근 10년 연평균 국고채 10년금리+4% 수준의 성과를 시현하며, 안정적인 배당 성향을 보여주고 있다. 싱가포르는 아시아 최대 환거래시장이며, 정부의 환율 안정성 확보 정책을 통해 상대적으로 낮은 변동성을 보인다. 대형 개발사나 정부기관 등이 리츠의 자산을 매입하고 해당 리츠의 최대주주로 참여해 자금조달과 자산운용, 시설관리 등을 도맡고 있다. 정부는 자산유동화를 통한 자금조달이 가능하며, 투자자는 기존 자산의 주인이었던 기업 및 정부가 계속 리츠에 참여한다는 점에서 높은 신뢰를 가진다. 과열을 막기 위한 인지세 제도, 차입금 제한을 통한 무리한 경영방지, 의무공시로 투명성도 확보된다. 우호적인 투자환경을 보유한 싱가포르 리츠가 관심을 받는 이유다.

 

싱가포르 정부의 세제혜택에 따른 다양한 자산군의 상장 리츠가 늘고 있다. 높은 배당수익률이 가격의 안전마진으로 작용해 변동성이 대형주 수준으로 낮고, 안정적인 현금흐름이 지속가능해 보인다.

 

새로운 포트폴리오 배분차원에서 리츠시장에 투자해 볼 것을 권유한다. 그러나 이 또한 투자상품이므로, 시장상황을 비롯해 여러 여건을 고려한 리스크 관리가 필요하다. 투자경험이 없는 경우 일정한 목표수익을 정하고 적은 금액으로 경험해 보고, 리스크 수익구조를 완전하게 이해한 후 투자금액을 늘려간다면 성공적인 투자가 될 것이다. (중기이코노미 객원=우리은행 조현수 PB팀장)

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