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조정대상 지정시기따라 1주택 비과세 요건 달라

조정대상지역 신규주택 취득 후 조정대상 기존주택 2년내 양도해야 

기사입력2018-11-12 10:24
최대영 객원 기자 (tax012@naver.com) 다른기사보기

대영 세무회계사무소 최대영 세무사
정부는 지난해 82일 조정대상지역의 주택에 한해, 1세대 1주택 비과세 요건에 거주기간을 추가했다. 또 올해 913일에 조정대상지역의 주택에 한해, 일시적 2주택 비과세 기준을 신규주택 취득 후 종전주택 양도기한을 3년에서 2년으로 강화했다. 조정대상지역의 1세대 1주택 비과세 요건이 어떻게 변경됐는지 알아본다.

 

조정대상지역=현재까지 두번의 조정대상지역 지정이 있었다. 조정대상지역의 지정시기에 따라 1세대 1주택 비과세 요건과 일시적 2주택 비과세 요건이 달리 적용되기 때문에 지정시기를 유념해 살펴봐야 한다.

 

<자료=최대영 세무사>

 

1세대 1주택 비과세 요건=일반적으로 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우, 주택 보유기간이 2년 이상이면 비과세가 적용된다. 그러나 취득 당시 조정대상지역의 1세대 1주택의 경우, 추가로 거주기간이 2년이상이어야 비과세가 적용된다.

 

여기서 주의해야 할 점은 취득 당시를 기준으로 조정대상지역인지 아닌지에 따라 거주기간 적용여부가 달라진다는 것이다.

 

예를 들어 20187월에 무주택자가 경기도 구리시의 주택을 취득한 경우 현재는 조정대상지역에 해당하지만, 취득 당시에는 조정대상지역이 아니다. 따라서 추후 주택을 양도할 때 거주기간에 상관없이 보유기간이 2년이상이면 양도소득세 비과세를 받을 수 있다.

 

취득시기는 소유권이전등기일과 잔금청산일 중 빠른 날이다. 그러나 조정대상지역 지정일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 무주택세대(계약금 지급일 당시 취득이 아님)의 경우도 거주기간의 요건을 적용받지 않는다.

 

<자료=최대영 세무사>

 

일시적 2주택 비과세 요건=일반적으로 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세를 판단한다. 당연히 이 규정은 종전주택이 위에서 말한 1세대 1주택 비과세요건이 충족돼야 비과세를 받을 수 있다. 또한 특히 유념해 둬야할 점은 종전주택을 취득한 날부터 1년이상 지난 후 신규주택을 취득해야만 비과세 혜택을 받을 수 있다는 것이다.

 

그러나 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득한 경우에는 신규주택 취득 후 종전주택을 2년 이내에 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 1세대 1주택 비과세요건에서는 취득 당시를 기준으로 조정대상지역을 판단했지만, 일시적 2주택 비과세의 경우는 종전주택의 취득 당시가 기준이 아니라 신규주택을 취득하는 시점을 기준으로 종전주택이 조정대상지역인지 아닌지를 판단한다.

 

이 규정 또한 조정대상지역 지정일 이전에 신규주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 신규주택 취득 후 2년이 아닌 3년동안 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

예를 들어 20187월에 무주택자가 구리시의 주택을 취득하고 1년이 지난 20198월에 조정대상지역에 신규주택을 취득(이 시기에 구리시가 조정대상지역일 경우)한 경우, 202110(22개월 시점)에 구리시 주택을 양도하면 비과세되지 않는다.

 

<자료=최대영 세무사>

 

이렇듯 1세대 1주택자의 경우 조정대상지역 여부와 지정시기에 따라 비과세 요건이 달리 적용될 수 있으므로 주의할 필요가 있다.

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