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상가내 동종업 영업 허가하면 임대인 책임있다

상가관리규약에 금지조항 없어도 임차인에게 손배책임질 수 있어 

기사입력2019-10-02 09:33
김광호 객원 기자 (kimpyeon@seoulbar.or.kr) 다른기사보기

법무법인 자연수 김광호 변호사
상가를 분양받거나 임대를 얻은 후, 상가내의 동종업종과 같은 영업을 하는 경우가 있다. 보통 같은 상가내에서 동종업종을 하면 상도의에 반하는 행위로, 이웃간에 감정이 상해 재판으로 가는 경우가 적지 않다. 통상 이러한 소송을 동종업종 영업금지청구라고 한다.

 

헌법은 영업의 자유를 보장하고 있어, 상가내에서 어떤 업종을 영위하건 그건 본인의 자유다. 하지만 상가내 업종의 편중을 막고, 상가를 분양받거나 임대한 상인들에게 어느 정도의 독점적 지위를 보장할 필요가 있기에, 상가분양계약서나 상가관리규약에 동종업종 금지를 명문화하기도 한다.

 

상가를 분양받을 때 특정 업종에 대한 독점권을 생각하고 상가를 분양받았는데, 동종업종이 허용된다면 수분양자는 막대한 경제적 피해를 입을 것이다. 또, 동종업종 영업이 가능하다는 말을 듣고 상가를 매수했는데 상가관리규약에 동종업종 금지가 규정돼 있다면, 상가를 매수한 이후 낭패를 볼 수 있다.

 

실제 사례를 보면, 상가내에서 약국을 운영하는 원고가 같은 상가내에서 약국을 개업한 피고1과 약국을 임대한 피고2를 상대로 낸 약국영업정지청구사건에서 수원지방법원은 상가측은 피고2에게 점포를 분양하면서 상가의 승인을 받은 업종만 개설하기로 약정했고, 이미 약국이 있다는 이유로 약국개설을 승인하지 않았음에도, 피고들이 상가측의 승인을 받지 않은 채 점포에서 약국영업을 함으로써 분양계약에서 지정한 약국영업자 원고의 영업상 이익을 침해하고 있으므로 원고는 피고 약국의 영업금지를 청할 권리가 있다고 판시했다.

 

상가관리규약에 명시적으로 동종업종금지 조항이 없다고 하더라도, 임대인이 동종업종 영업을 허가할 경우 임대인이 임차인에게 손해배상 책임을 질 수 있다. 사진은 기사의 특정 내용과 무관.<사진=뉴시스>

 

한편, 분양계약서나 상가관리규약에 동종업종금지 조항이 없을 경우에는 동종업종 영업이 허용된다고 생각할 수 있으나 반드시 그런 것은 아니다.

 

대법원은 임대인은 일반적으로 임차인에 대하여 임대차목적물을 임차인에게 인도하고 계약이 존속하는 동안 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 임대인은 그 소유 건물의 다른 부분에서 제3자가 임차인이 임대차목적물에서 행하는 영업 등 수익활동을 해할 우려가 있는 영업 기타 행위를 하지 아니하도록 할 의무를 임차인에 대하여 부담할 수 있음은 물론이다. 그러한 약정은 다른 계약의 경우와 마찬가지로 반드시 계약서면의 한 조항 등을 통하여 명시적으로 행하여질 필요는 없고, 임대차계약의 목적, 목적물 이용의 구체적 내용, 임대차계약관계의 존속기간 및 그 사이의 경과, 당사자 사이의 인적 관계, 목적물의 구조 등에 비추어 위와 같은 내용의 약정이 인정될 수도 있다고 판시한 바 있다. 같은 건물 내에서 임차인의 영업과 동종, 유사한 업종을 운영하는 것을 허용한 임대인은 임차인에게 임차인이 입은 손해를 배상하라고 판결을 한 것이다(대법원 2010. 6.10. 선고 200964307 판결).

 

따라서, 상가를 분양받거나 상가를 임차할 때 상가분양계약서나 상가관리규약에 동종업종금지 조항이 있는지 여부를 꼼꼼히 살펴 보고 계약을 해야 한다. 특정 업종에 대한 독점적 권리를 보장받기 위해서는 분양계약서 등에 명시적으로 기재해 분쟁을 방지할 필요가 있는 것이다.

 

또한 상가관리규약에 명시적으로 동종업종금지 조항이 없다고 하더라도, 임대인이 동종업종 영업을 허가할 경우 임대인이 임차인에게 손해배상 책임을 질 수 있다는 점을 주의해야 한다. (중기이코노미 객원=법무법인 자연수 김광호 변호사)

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