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2천만원↓ 주택임대소득, 종합·분리과세 선택

주택임대사업 등록 분리과세…기본공제 400만원에 추가 세액감면 

기사입력2020-01-29 11:30
채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) 다른기사보기

세무법인 신원 채수왕 세무사
불안정한 주택시장이 장기화되면서 주택 관련 법안 개정도 거듭되고 있다. 주택정책이 수정됨에 따라 올해 신고하는 종합소득세부터 주택임대소득이 전체과세로 바뀌게 됐는데, 20205월에 신고해야하는 주택임대소득 즉, 2019년 귀속분 주택임대소득에 대한 과세방법에 대해 살펴보고, 또한 주택임대사업자로 등록한 사업자에 대한 종합소득세 감면 규정에 대해서도 알아본다.

 

주택임대소득이란, 사업소득 중 주택부동산업에서 발생하는 소득을 말한다. 하지만 모든 주택임대소득에 대해 세금을 매기는 것이 아니다. 1개의 주택을 소유하고 있는 자의 주택임대소득은 비과세다. 여기서 1주택자라고 하더라도 기준시가가 9억원을 초과하는 주택을 소유한 임대소득은 과세된다.

 

주택임대소득의 총 수입금액은 연간 받은 월세에, 보증금에 대한 간주임대료를 더한 금액을 말한다. 보증금에 대한 간주임대료는 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에만 계산한다. 다만, 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 40이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 20211231일까지 주택 수에 포함하지 않는다. 2019년 귀속 간주임대료를 계산하는 방식은 아래와 같다.

 

  ©중기이코노미

 

2018년까지 주택임대 총 수입금액이 2000만원 이하인 경우에는 아예 비과세 처리됐다. 하지만 2019년 귀속부터 주택임대소득 총 수입금액의 합계액이 2000만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택이 가능해졌다.

 

일반적인 주택임대소득의 분리과세는 월세와 간주임대료를 더한 금액에 50%를 차감한 금액을 과세표준으로 정하고, 과세표준에 기본공제 200만원을 차감한 후 14%를 곱하는 방식이다. 하지만 주택임대사업자로 등록한 임대소득에 대한 분리과세는 월세와 간주임대료를 더한 금액에서 60%를 차감한 금액을 과세표준으로 정하고, 과세표준에 기본공제 400만원을 차감한 후 14%를 곱하는 방식이나, 추가로 30% 또는 75%의 세액감면을 받을 수 있다. 여기서 말하는 주택임대사업자는 관할 지방자치단체와 세무서에 모두 사업자등록을 하고 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않아야 한다.

 

  ©중기이코노미

 

‘30% 또는 75%의 세액감면을 받기 위한 구체적인 내용을 살펴보면, 먼저 임대사업자이어야 한다. 세무서와 지방자치단체에 모두 등록돼야 하고, 임대주택이 국민주택규모 이하 즉 주거전용면적이 1세대당 85이하이어야 한다. 그리고 해당 주택의 임대개시일 당시 기준시가가 6억원을 초과하지 않아야 하고, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않아야 한다.

 

둘째, 장기로 임대를 해야 한다. 임대주택을 1호 이상 4년 이상 임대해야 하고, 장기일반민간임대주택 등은 8년 이상 임대를 해야 세액감면을 받을 수 있다. 일반적으로 4년 이상 임대를 한 경우에는 30%의 세액감면을 받을 수 있고, 장기일반민간임대주택으로서 8년 이상 임대를 한 경우에는 75%의 세액감면을 받을 수 있다. 다만, 4년 또는 8년 임대이후에 발생하는 임대소득에 대해서 받을 수 있다는 이야기가 아니라 임대소득에 대해 미리 세액감면을 받고 그 이후 임대기간을 채우면 되는 것이다. 반대로 세액감면을 받은 이후 임대기간을 채우지 못했을 경우에는 감면받은 세액 전액을 추징당하고, 동시에 이자상당액도 추징당하게 된다.

 

마지막으로 종합소득세의 무신고에 따라 세무서장이 과세표준과 세액을 결정하는 경우와 기한 후 신고를 하는 경우, 신고내용의 탈루 등으로 경정하는 경우와 경정할 것을 미리 알고 수정신고서를 제출한 경우에는 위 세액감면을 받을 수 없다. (중기이코노미 객원=세무법인 신원 채수왕 세무사)

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