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상가임대료 두번 연체해도 계약해지 사유 된다

민법…연체액 2기 이르면 해지한다는 임대차계약 체결했다면 가능 

기사입력2020-08-07 09:21
김광호 객원 기자 (kimpyeon@seoulbar.or.kr) 다른기사보기

법무법인 자연수 김광호 변호사
민법은 일반 임대차 계약시 차임 2기 연체를 계약해지 사유로 규정하고 있고, 상가건물임대차보호법은 차임 3기 연체시 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있다.

 

상가건물임대차보호법은 3기 연체시 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있는데, 임대차계약서에 차임 2기 연체를 계약해지 사유로 정한 경우 민법 조항과 상가건물임대차보호법 조항이 충돌하는 것이 아닌가에 대한 질의가 많았다.

 

대법원에서 문제된 사실관계를 보면, A씨는 200812월 자신의 상가를 B씨에게 보증금 1000만원과 월세 80만원을 받고 임대하며 차임 2회 연체를 계약해지 사유로 정했다. B씨는 201011월 한달치를 연체한 상태에서 계약갱신을 요청해 계약이 갱신된 상태에서 20111월분 차임을 다시 연체하자, A씨는 2회 차임 연체를 이유로 계약해지 됐으니 임대차 건물을 명도하라는 소송을 제기했다.

 

대법원은 A씨의 손을 들어주며 상가건물임대차보호법의 3기 연체는 계약갱신 거절에 관한 근거 규정으로, 차임 2기 연체시 계약을 해지할 수 있다는 민법 제640조의 특별규정이 아니므로, 상가건물임대차보호법이 차임 연체로 인한 계약해지의 경우 우선해 적용되는 것은 아니라고 판시했다.

 

임대차 계약시 차임 2기 연체를 계약해지 사유로 정했다면, 민법에 따라 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 대법원 해석이 있다.<이미지=이미지투데이>
, “상가건물임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물임대차보호법 제10조 제1항이 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다. 그러므로 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 차임연체액이 2기에 이르면 계약을 해지할 수 있다고 임대차계약을 체결했다면, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다(대법원 2014. 7. 24 선고 201228486 판결).”

 

또한, 임대차계약이 갱신됐다고 하더라도, 갱신 전후 합쳐서 연체 금액이 2기의 차임액에 해당하면 임대인은 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다.

 

상가건물임대차보호법 상 계약갱신요구권의 규정취지와 민법상 계약해지권은 규정 취지가 다르다는 점에서 상가건물임대차보호법 규정이 우선한다고 볼 수 없으므로, 임대차계약시 차임 2기 연체를 계약해지 사유로 정했다면, 민법에 따라 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 대법원 해석은 타당하다고 보인다.

 

일반적으로 상가건물임대차보호법 상 3기의 차임 연체시 계약갱신이 거절된다는 조항 때문에 계약해지도 3기의 차임 연체가 있어야 되는 것으로 많이들 오해를 하고 있는데, 차임 연체로 인한 계약해지시에는 임대차계약에서 정한 규정을 우선해 적용된다는 것을 기억할 필요가 있다.

 

덧붙여, 2기의 차임 연체는 2달 연체를 말하는 것이 아니라 연체 차임의 합계액이 2달치에 달하는 것을 의미한다는 것도 기억해두자. (중기이코노미 객원=법무법인 자연수 김광호 변호사)

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