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월세 1·3·5월 미납도 3월연체…계약해지 사유

환산보증금액에 따라 보호범위 달라…자신의 사업장 기준 확인해야  

기사입력2019-10-28 20:30

강남에서 보증금 8000만원, 월세 900만원에 가게를 임차해 미용실을 운영 중인 A씨. 지난달 2년 임대차계약 만료일을 앞두고, 임대인에게 전화해 같은 조건으로 2년 더 연장하기로 구두합의 했다. 그러데 며칠 후 임대인은 재계약하기로 한 적이 없고, 계약서를 새로 작성하지도 않았다며 말을 바꿨다. 임대인은 A씨에게 점포를 비우든지, 아니면 월세를 대폭 인상하겠다고 통보했다. 이 경우 A씨는 어떻게 해야 할까.

 

서울시상가임대차상담센터에 따르면 임대차계약 내용과 관련된 임차인과 임대인 간 구두합의는 원칙적으로 유효하다. 그러나 양 당사자의 주장이 다르면, 구두로 합의했음을 임차인이 입증해야 한다.

 

A씨와 임대인 간의 임대차계약은 상가임대차법이 정한 환산보증금 기준(서울 9억원이하)을 초과한 계약이다. 그렇더라도 구두합의 사실이 인정되면, A씨는 계약갱신요구권을 행사해 임대인 의사와 무관하게 최초 임대차기간을 포함 전체 임대차기간 10년 동안 영업할 수 있다. 또 그 기간 동안 임차인은 임대인의 일방적인 임대료 인상 요구를 거부할 수 있고, 정당한 사유가 있다면 임대료 감액도 청구할 수 있다. 

 

환산보증금에 따라 보호범위 달라, 자신의 사업장 기준 확인해야

 

상가임대차센터 이임덕 상담위원은 28일 서울시가 개최한 ‘상가임대차법 시민교육’에서 “상가임대차법이 주택임대차법과 다른 점은 소규모 임대차만 보호해준다는 점”이라며 “환산보증금 기준을 넘더라도 보호를 받을 수 있는 항목과 받지 못하는 항목이 있기 때문에, 자신의 사업장이 어디에 해당하는지 잘 알고 대비해야 한다”고 강조했다. 

 

<그래픽=채민선 기자>   ©중기이코노미
 

상가임대차센터는 매년 1만건 이상의 상가임대차 상담을 진행한다. 최근 3년간 상담신청인의 70.4%는 임차인이다. 임대인 상담 건수는 20.4%, 공인중개사도 5.5%를 차지했다. 상가임대차센터 따르면 최근 3년 상가임대차 상담 중 가장 많은 질의(15.7%)는 계약 해지·해제 사안이다. 이어 보증금·임대료(14.9%), 권리금(13.6%) 순이다.

 

환산보증금 규모와 상관없이 모든 상가임차인이 보호받을 수 있는 조항은 10년 계약갱신요구권 권리금 보호 대항력 등이다. 반면 환산보증금 한도 이하 임차인에게만 적용되는 보호규정은 5% 인상 한도 배당신청권+최우선변제권 묵시적 갱신권 등이다.

 

환산보증금은 월세에 100을 곱하고, 여기에 보증금을 더한 금액이다. 서울특별시는 9억원이하, 수도권 중 과밀억제권역 및 부산광역시 69000만원, 광역시 및 세종·파주 등 7개 도시는 54000만원, 그 밖에 도시가 37000만원이다.

 

계약갱신요구권 10, 최초 계약일 기준

 

계약갱신요구권=상가임대차법 개정에 따라 계약갱신요구권은 5년에서 10년으로 연장됐다. 개정 이전 체결된 계약의 경우에도 20181016일 이후 갱신되면, 10년의 계약갱신요구권을 가진다. 기존 임대차계약을 갱신하거나 계약서를 새로 작성해도, 또 건물주가 바뀌더라도 계약갱신요구권은 최초 입점일부터 10년 내에서 보장된다.

 

대항력=임차한 상가의 소유권이 이전되더라도 임차인이 자신의 임대차계약에 근거해 새로운 소유자 등 제3자에 대해 주장할 수 있는 권리다.

 

우선변제권=사업자등록증 등 대항력을 갖춘 임차인이 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생한다. 임차한 가게가 경매나 공매로 넘어가도, 우선변제권을 가진 임차인은 경락대금에서 다른 후순위채권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있다. 우선변제권은 서울의 경우 환산보증금 9억원이하 임차인에게만 적용된다.

 

최우선변제권=우선변제권이 없는 임차인의 경우에도 환산보증금 6500만원이하(서울)이면 최우선변제권을 통해 보호한다. 이 경우 경매 또는 공매 절차를 거치면, 배당순위와 관계없이 임차인에게 2200만원을 최우선 배당한다. 이때 확정일자는 없어도 되지만, 사업자등록증은 필요하다.

 

묵시적 갱신=계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없다. 이 기간 동안 임대인과 임차인이 서로 계약갱신을 위한 절차를 진행하지 않으면, 묵시적 갱신 법리가 적용돼 종전과 같은 조건으로 계약은 자동연장된다.

 

임대료 5% 한도내 인상, 임차인 동의 있어야 가능

 

이임덕 서울시 상가임대차상담센터 상담위원은 28일 서울시가 개최한 ‘상가임대차법 시민교육’에서 “환산보증금 기준을 넘더라도 보호를 받을 수 있는 항목과 받지 못하는 항목이 있기 때문에 자신의 사업장이 어디에 해당하는지 잘 알고 대비해야 한다”고 말했다.   ©중기이코노미
임대료 인상률 상한=임대인은 5% 한도 내에서 임대료를 인상할 수 있다. 그러나 임대인의 인상 요구에 임차인이 동의해야 효력을 발생하기 때문에, 5% 인상을 임차인이 무조건 수용해야 하는 것은 아니다.

 

임차인이 동의하지 않으면, 임대인은 소송을 통해 임대료 인상을 청구할 수 있다. 이 경우 법원은 주변시세에 대해 양쪽에서 제시하는 자료를 근거로 임대료 인상 여부를 판단한다. 따라서 임차인은 주변 시세를 확인한 이후 임대인의 임대료 인상 요구에 대응하면 된다.

 

이임덕 상담위원은 월세 연체는 계약해지 사유이기 때문에 평소 월세 납부를 성실히 하는 것이 중요하다고 강조했다. 상가임대차에서는 3개월의 월세가 연체된 경우 임대인이 계약을 해지를 할 수 있다. 이때 3개월은 연속된 기간 이외에 나눠진 기간도 3개월에 포함된다. 가령 1·3·7, 이렇게 연체한 상태도 3개월의 연체로 본다.

 

연체로 인해 해지통지를 받고, 바로 밀린 월세를 송금했더라도 임대차계약은 임대인의 선택에 따라야 한다. 또한 임대인이 정당한 사유로 해지를 통지하면, 임대인은 임차인이 점포를 비워줄 때까지 월세를 받을 수 있다. 이 때 받는 금원의 명목은 임대료가 아니고, 부당이득반환금 또는 손해배상금이다. 중기이코노미 채민선 기자

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