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구멍 숭숭 임차인의 권리금 보호제…보완 시급

토지공개념과 같은 수준에서 건물공개념 논의 시작해야  

기사입력2020-06-29 18:25

더불어민주당 전용기 위원은 29일 국회에서 '코로나19로 위기에 몰린 자영업자 구제방안 토론회를 개최했다.   ©중기이코노미
코로나19로 많은 자영업자가 상가임대료를 연체해 쫓겨날 위기에 처했다. 다른 한편에선 권리금을 회수하지 못하거나 포기할 수밖에 없는 자영업자도 속출해, 권리금 보호대책이 시급하다는 주장이 나온다.

 

더불어민주당 전용기 위원이 29일 개최한 ‘코로나19로 위기에 몰린 자영업자 구제방안 토론회’에서 김하룡 변호사(법률사무소 명동)는 ‘영세 소상공인, 자영업자 보호를 위한 권리금 제도 개선방안’이라는 발제를 통해 2015년과 2018년 두 차례 상가임대차법 개정에도 불구하고 “여전히 제도의 미비로 영세 소상공인, 자영업자인 상가 임차인의 (권리금) 보호에 공백이 발생하고 있다”고 지적했다. 

 

상가법 개정으로 권리금 보호근거 마련했지만, 분쟁은 여전


권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인·(기존)임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

 

그러나 권리금은 제대로 보호받지 못했다. 임차인이 투자한 비용이나 영업활동 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해될 수 있어서다. 이 경우 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 새 임차인에게 직접 권리금을 받거나, 구 임차인이 형성한 영업적 가치를 임대인이 무상으로 활용할 수 있다. 

 

이런 문제점을 해결하기 위해 2015년 5월 상가건물임대차보호법을 개정해 임차인에게 권리금 회수기회를 보장했다. 임대인에게 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 수령행위를 방해할 수 없도록 하는 등 권리금보호를 위한 법적근거도 마련했다. 

 

<그래픽=채민선 기자>   ©중기이코노미
 

2018년 10월 상가건물임대차보호법 개정으로 임차인의 계약갱신요구권 행사기한을 10년으로 확대했다. 임대인의 권리금 수령 방해행위 금지기한을 기존 3개월에서 6개월로 늘리는 한편, 전통시장내 영세상인의 권리금 회수기회를 보장하는 등 상가임차인의 권리금보호 수준이 한층 강화됐다.

 

그러나 두 차례에 걸친 상가건물임대차보호법 개정 이후에도 권리금 회수를 둘러싼 법적분쟁은 계속됐다. 권리금분쟁 유형을 보면 ▲법으로 규정된 계약갱신기간(10년) 이후 임대인이 임대차계약 갱신을 거절하면서 임차인이 권리금 회수기회를 갖지 못하는 경우 ▲재건축으로 인한 퇴거요청의 경우 계약갱신요구권 행사기간 내에 임대인 사정에 의해 발생하지만, 어떠한 보상도 없이 권리금 회수도 어려워 분쟁이 발생하는 경우 ▲임대인이 직접 운영할 목적으로 신규 임차인과의 계약체결을 거부하며, 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우 등이 있다.

 

영세자영업자 권리금 보다 강하게 보장할 입법·정책 개선 필요

 

김 변호사는 “권리금 보호는 상가임차인이 투자하고 일군 유·무형 자산의 대가를 보장해주는 것으로, 권리금은 다음 생업을 이어가기 위한 상가임차인의 전 재산이나 다름없다”며 “코로나19가 지속되는 상황에서 심대한 매출이익 감소에 직면해 있는 영세 소상공인·자영업자에 대한 비상한 대책 마련이 필요하다”고 강조했다. 이어 “영세 자영업자들에게 권리금 회수기회가 더욱 강하게 보장될 수 있도록 적극적인 입법과 정책 마련이 필요하다”고 주장했다.

 

아울러 김 변호사는 권리금 보호를 위한 입법 및 정책과제로 ▲기본자산 논의 필요 ▲권리금 예외조항 수정 ▲권리금계약 및 영업이익 투명성 강화 ▲환산보증금의 현실화 또는 폐지 ▲권리금 평가의 현실화 등의 제도 개선방안을 제안했다. 

 

◇기본자산 논의 필요=부동산의 공공성에 대한 논의가 필요하다. 최근 기본소득에 대한 논의가 활발하게 이뤄지고, 토지공개념 논의가 정치권 일부에서 있어왔지만, 건물공개념 논의는 미비한 상황이다. 건물공개념 논의는 임대인 개개인의 인식전환을 가져올 수 있고, 제도적으로 임차인 보호를 강화할 수 있는 틀을 제공해 줄 수 있다.

 

◇권리금 예외조항 수정=상가임차법 제10조의4에 따라 재건축과 철거시 임대인은 권리금 회수기회 보호의무가 면제된다. 독일이나 일본의 사례와 같이 권리금과 별도로 퇴거보상제 및 우선임차권(우선입주권)을 도입해 임차인의 피해를 보상해야한다. 

 

◇권리금계약 및 영업이익 투명성 강화=탈세 등을 목적으로 권리금을 음성적으로 주고받는 사례가 적지 않다. 이 경우 권리금분쟁이 발생하면, 권리금 수수 사실을 입증하기 어렵다. 따라서 권리금 계약서를 활성화하고, 상가권리금 등록제를 도입하는 등 권리금계약의 투명성 담보할 제도 개선책이 필요하다. 영업이익 중 현금비율이 높은 임차인은 매출액 신고 비율이 낮은 게 일반적이어서, 분쟁발생시 권리금 입증이 어려운 경우가 많다. 영업이익 투명성을 담보할 있는 방안을 마련하면, 임차인의 권리금 보호 수준도 강화될 수 있다. 

 

◇환산보증금 현실화 또는 폐지=현행법에서는 환산보증금을 초과하는 경우에는 상가임차법상 차임 등의 증감청구권, 월차임 전환시 산정률 제한 등 차임규제 관련 규정이 적용되지 않는다. 그 결과 임대인은 경제사정의 변경을 주장하면서 제한없이 임대료를 인상할 수 있고, 상권이 활성화와 비례해 임대료가 올라가면서 해당상권에서 쫓겨나게 되는 악순환이 반복된다. 환산보증금 현실화 또는 폐지를 통해 이러한 문제를 예방하고 해결할 수 있다.

 

◇권리금 평가의 현실화=현재 권리금을 평가하는 방식에서는 시설권리금의 감가상각 기간이 지나치게 짧다. 임대차보호기간은 임차인의 시설투자비를 회수할 수 있는 시간을 보장해 주기 위함이다. 임대차보호기간이 10년으로 늘어난 만큼, 이에 맞춰 감가상각 기간도 10년으로 연장해야한다. 

 

이밖에 김 변호사는 ▲젠트리피케이션등 방지를 위해 권리금 규정을 포함한 자영업자·소상공인기본법, 지역상권법 제정 ▲권리금 요구 행사기한 폐지 ▲공익사업을 위한 재건축, 재개발 사업시 정당한 보상 등의 제도 개선방안을 제시했다. 중기이코노미 채민선 기자

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