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임대주택 등록 의무화하고 세제혜택 축소해야

“등록임대사업자에게만 특혜를 주는 정책, 심각한 문제” 

기사입력2018-09-12 18:18

임대사업자등록을 의무화하고 세제혜택을 축소해야 한다는 주장이 제기된다. 문재인 정부는 민간임대시장 안정화를 위해 민간임대사업자에게 세제혜택을 강화하면서 임대주택 등록 활성화를 추진하고 있다. 세제혜택에도 불구, 임대주택 등록률은 저조하고 집값상승 부작용을 초래한다는 지적이 나온다.

 

12일 참여연대는 ‘임대사업자 세제혜택 대폭 축소해야’라는 제목의 보고서에서 임대사업자에 주어지는 세제혜택이 과도할 뿐 아니라, 임대주택 등록을 유도하는 효과도 저조하다고 꼬집었다. 그간 기술적 문제를 이유로 미뤄오던 임대주택 등록 의무화를 시행하고, 조세정의 차원에서 과도한 세제혜택을 축소해야 한다고 주장했다.

 

임대사업자로 등록하면 의무임대기간 4년 또는 8년이 적용되고, 임대료 인상폭이 5%로 제한된다. 정부는 지난해 12월 임대사업자 세제혜택을 강화하면서, 임대주택 등록을 유도하는 방안을 담은 ‘임대주택 등록 활성화방안’을 발표했다. 임대사업자 세제혜택은 취득세, 재산세, 임대소득세, 양도소득세, 종합부동산세 등 부동산 관련세제 전부와 건강보험료까지 포함한다.

 

임대주택 등록율 21.8%로 여전히 저조

 

참여연대는 임대주택등록 활성화 약발이 먹히지 않는다고 주장한다. 참여연대는 “임대주택 등록제를 본격적으로 추진한지 1년이 지났음에도 임대주택 등록률은 여전히 저조하다. 국토교통부에 따르면 올해 7월기준 등록민간임대주택은 이미 사업자등록이 필수인 법인소유 민간임대주택을 포함해 약 160만채인 것으로 파악된다. 민간임차가구 규모인 약 732만 가구의 21.8%에 불과하다”고 설명했다.

 

<자료=국토교통부, 참여연대 재구성>

 

반면 정부는 등록증가추세가 뚜렷하다는 입장이다. 국토교통부는 올해 상반기 등록민간임대주택이 지난해 하반기에 비해 90% 증가했다는 통계를 근거로 정책효과가 본격화되고 있다고 설명한다. 이에 대해 참여연대는 “애초에 워낙 등록률이 낮아 증가세가 빨라 보이는 것일 뿐, 단기간내 민간임대주택 전체에 상당한 영향을 끼칠만한 수준으로 등록임대주택이 확장될 것이라고 장담할 수 없는 상황”이라고 반박했다.

 

진짜 문제는 과도한 세제혜택

 

참여연대는 가상사례를 통해 현재 임대사업자가 받는 혜택을 추정했다. 서울 강남구 개포동에 위치한 전용면적 39.53㎡인 S아파트를 2018년 8억8000만원(공시가격 4억4300만원)에 매수한 후, 8년 임대주택으로 등록해 보증금 2000만원과 월세 90만원으로 세를 놓는 A씨를 보자. A씨가 공시가격 10억원인 주택에 거주하며 임대소득외 다른 소득이 없다고 할 때, 소득세법 기준으로 납부해야 할 자산관련세액은 2459만원으로 추정되지만, 임대주택등록으로 감면 받는 혜택은 2095만원에 달한다.

 

추가로 감면받을 수 있는 양도소득세를 계산하기 위해, 2026년 S아파트를 23억8130만원으로 매도한다고 가정하자. 매도액은 지난 4년간 강남구 아파트 매매가격 상승률인 64.5%를 적용해 산정한다. 소득세법 기준으로 의무임대기간이 도래한 8년 후 11억3840만원의 시세차익을 얻은 A씨가 납부해야 할 양도소득세는 총 6억1227만원 수준이다. 그런데 임대주택등록을 통해 얻는 양도소득세 감면액은 4억4314만원으로 실제 납부해야 할 세액은 1억6913만원에 불과하다.

 

<자료=참여연대>

 

참여연대는 “A씨가 올해 S아파트를 매수해 2026년 매도할 때까지 얻을 수 있는 자산 관련 총 세액감면혜택은 5억609만원에 달하며, 본래 납부해야 할 세금의 73.8%가 면제될 것으로 추정된다”며 “세금이 심각한 규모로 면제될 수 있다는 사실을 알 수 있다. 굳이 모든 등록임대사업자를 대상으로 정교한 계산을 거치지 않아도 혜택이 과도하다는 건 분명하다”고 주장했다.

 

임대사업자등록 유도가 아파트가격상승으로 이어진다

 

임대사업자등록 유도가 아파트가격상승으로 이어진다는 지적도 나온다. 참여연대는 “임대사업자등록 유도정책은 부동산가격 안정화시기에는 효과가 클 수도 있는 정책이라고 보인다. 그러나 현재와 같이 부동산 가격 상승세가 지속되는 시기에는 부작용이 훨씬 커지고 있는 것으로 판단된다”며 “과도한 세제혜택이 강남지역 부동산가격 급등의 중요요인이 되는 것으로 보인다”고 지적했다.

 

참여연대는 “소득주도성장을 핵심기조로 정한 정부는 임차가구 주거비 부담이 상승하는 문제에 적극 대처해야 함에도, 임대주택을 등록한 임대사업자에게만 특혜를 주는 정책을 추진하고 있다는건 심각한 문제”라고 일갈했다.


임대주택 등록 의무화 시행하고 세제혜택 축소해야

 

정부가 임대주택 등록 의무화에 필요한 인프라를 가지고 있음에도 시행을 미룬다는 지적이 나온다. 김현미 국토교통부장관은 지난 8월 “임대주택정보시스템(렌트홈)이 가동되면 임대주택으로 등록을 하든, 하지않든 누가 몇채의 집을 갖고 전월세를 주는지 다 파악할 수 있게 됐다”고 설명했다. 참여연대는 “정부가 호언장담한대로 임대소득 과세를 위한 인프라를 이미 완벽하게 구축했다면, 당장 임대주택등록 의무화를 실시하지 않을 이유가 없다”고 주장했다. 

 

참여연대는 또 “주택임대소득을 얻는 사람이 사업자등록과 임대주택등록을 필요에 따라 선택하고, 그에 연동되는 세제혜택도 금전적 이득을 추산해 유불리에 따라 판단할 수 있도록 만드는 정책은 조세정의를 정면으로 위배하는 것이다. 상가건물에서 임대소득을 얻는 모든 사람은 반드시 사업자등록을 해야 하고 관련세금도 납부한다”며 세제혜택 축소를 주장했다.

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