월세 3개월 안냈다면 권리금 회수기회 사라져

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경영정보 ㅣ 정책법률 월세 3개월 안냈다면 권리금 회수기회 사라져 계약갱신요구도 못해…상가 월세 3기 연체하면 계약해지 가능

기사입력2023-07-16 00:00

김재윤 객원 기자 (law1@lawjnk.kr) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 제이앤케이) 김재윤 변호사

상가 임대인은 임대 수익을 위해 상가임대차계약을 체결했으나 임차인으로부터 약속한 월세를 지급받지 못하고 있다면, 상가임대차보호법 제10조 1항 1호(임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우)에 따라 해지통보가 가능하다. 차임 지급은 임차인의 가장 기본적인 의무이기 때문에 주택이나 일반적인 임대차의 경우는 2기, 영업을 하는 상가건물은 3기에 이르는 차임을 내지 못할 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있다.

상가에서 3기의 기준은 월세는 3개월, 연세는 3년 치에 이르는 차임을 말한다. 예를 들어 월세가 100만원이라면 3개월 치 금액인 300만원 이상 미납했을 때부터 귀책사유가 발생했다고 보는 것이다. 때문에 밀린 기간이 연속적으로 일어날 필요 없이 누적 미납액을 확인하면 된다. 며칠 늦게 낸 것은 연체로 체크하지 않고, 납부일자를 기준으로 다음 지급일까지 1기 차임이 입금되지 않았다면 연체로 판단한다.

현재 3기까지는 아니지만 월세 납부가 되지 않고 있다면, 아직 법적으로는 조치를 취할 수 없기 때문에 내용증명을 통해 ‘월세 납부가 안 되고 있고 미납이 지속될 시 계약을 해지할 수 있으니 더 이상 밀리지 않고 잘 내달라’는 고지는 해볼 수 있다. 미납이 지속되면 계약을 해지할 수 있다는 경고성 납부 고지를 했음에도 3기 연체가 발생했다면 임대차계약을 해지한다는 내용증명을 보내면 되는데, 해당 우편이 임차인에게 도달하면 바로 계약이 해지된다.

상가임대차보호법에 따르면, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 계약갱신요구뿐만 아니라 권리금 회수기회도 보호받을 수 없다. <이미지=이미지투데이>

계약해지 통보를 했음에도 임차인이 퇴거를 하지 않는다면, 불법 점유에 해당하기 때문에 명도소송을 진행할 수 있다. 만약 상황을 좀 더 지켜보고 싶다면, 문자나 내용증명을 통해 ‘임대료가 미납되어 언제까지 미납분을 해결하지 않을 경우 계약을 해지하겠다’라는 말을 남겨놓을 수는 있다. 하지만 연체된 월세 및 이자, 관리비, 원상복구 비용 및 소송비용 그리고 최소 6개월 정도 걸리는 소송기간을 생각해보면, 늦게 소송을 진행할수록 남아있는 보증금이 없기 때문에 임대인의 손해가 커질 수 있다.

임차인이 나가는 조건으로 권리금을 요구해온다면 전혀 협조해줄 필요가 없다. 상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 1항 1호에 의하면, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 계약갱신요구뿐만 아니라 권리금 회수기회도 보호받을 수 없다.

명도소송을 진행할 때에는 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것이 일반적인데, 만약 임차인 A를 상대로 소송을 진행하고 승소 판결까지 받아 강제집행을 하려고 갔을 때 처음 보는 B가 있다면 강제집행이 불가해 처음부터 다시 소를 제기해야 한다. 이러한 상황을 방지하기 위해 소송 진행 전 ‘임차인 A는 점유를 이전할 수 없다’는 내용의 임시처분을 받아서 상대방에게 통지를 해놓는 것이다.

‘굳이 시간과 비용이 소모되는 소송을 통해 임차인을 내보내야할까’라고 생각할 수도 있지만, 임대인이 직접 상가의 문을 따고 들어가서 집기류를 들어내고 장사를 하지 못하게 하는 등의 행위를 할 경우 오히려 형사처벌의 대상이 된다. 내 소유의 건물이니 마음대로 해도 된다고 안일하게 생각하고 접근하다가는 도리어 합법적인 절차를 지키지 않은 임대인에게 문제가 발생할 수 있다. 따라서 귀책사유가 있는 임차인을 명도하기 위해서는 오직 적법한 단계를 밟아서 안전하게 대응해야 한다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)

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