기준금리 올랐는데…‘서울’ 아파트 투자수익은

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Live 중기 ㅣ 경제일반 기준금리 올랐는데…‘서울’ 아파트 투자수익은 2020년 11.58%, 2021년 14.14%, 2022년 11.7%, 올 8월 6.69%

기사입력2023-10-02 00:00

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

올해 서울 아파트 매매시장은 평년보다 거래량은 많지 않았다. 그러나 강남권역 외에도 지역 내 주요단지 위주로 매수문의가 꾸준하고 매도호가가 상승하며, 가격회복 심리가 타 지역보다 높은 편이다.

분양시장의 경우, 2023년(8월22일 집계 기준) 서울 아파트 1순위 평균 청약경쟁률은 74.4:1로 지난해 10.2:1보다 청약열기가 치열하다. 연내 기분양한 총 16개 단지 중 11개 단지는 청약 1순위 평균 경쟁률이 10:1을 넘긴 상황이다.

2022년 하반기이후 전국적인 집값조정 양상에서 비교적 빠른 회복세를 보이며, 수요자 관심을 집중시키고 있는 서울 아파트 시장 투자성적표는 어떨까?

직방이 2006년 이후 발표된 아파트 매매 실거래사례 중 동일 아파트 동일 동·호수에 대해 매수 후 매도가 이뤄진 거래 건을 기반으로 서울지역 아파트 투자수익을 분석해 보았다. 해당 분석은 입주이후 매수 건에 한하며, 매수 이후 매도가 이뤄지지 않은 사례는 제외했다.

실거래가가 공개된 2006년 이후 서울지역 아파트의 연도별 평균 매매차액(매도가격과 매수가격의 평균 차액 값)이 1억원을 첫 돌파한 시점은 2017년(1억924만원)이다. 이후 코로나19를 극복하기 위한 저금리 기조에 힘입어, 2019년(2억5482만원)과 2020년(3억3947만원) 모두 전년대비 1억원 가량 매매차액이 상승하다, 2021년 5억371억원으로 5억원대를 돌파하는 기염을 토했다.

이후 경기둔화와 기준금리 인상 부담 등의 요인으로 2022년 평균 매매차액은 5억원(4억9010원)이 붕괴됐고, 2023년 8월21일 현재 3억3941만원을 기록하고 있다.

서울 아파트 연평균 수익률은 기준금리 또는 국고채금리(3년), 시중은행 정기예금 보다 압도적인 우위를 보였다. <이미지=이미지투데이>

2021년 고점대비 매각차익이 주춤해지긴 했으나, 서울은 여전히 전국에서 가장 큰 매각차액을 나타내고 있다. 같은 기간 1억1089만원으로 2위를 기록한 경기도에 비해 두 배나 높은 차액을 기록 중이다.

각 호별 보유기간을 감안해 매수가격 대비 매도가격 수익률을 연평균으로 환산한 서울 아파트 연평균 수익률도 빛을 발하고 있다.

국내 기준금리는 2019년 1.25%, 2020년 0.5%, 2021년 1%, 2022년 3.25%, 2023년 3.5% 였으나, 같은 기간 서울 아파트 연평균 수익률은 2019년 9.56%, 2020년 11.58%, 2021년 14.14%, 2022년 11.7%, 2023년(8월21일 집계 기준) 6.69% 였다. 기준금리 또는 국고채금리(3년), 시중은행 정기예금 보다 압도적인 수익률 우위를 보인 것이다.

다만 매수일로부터 매도일까지의 경과기간에 대한 평균값인 평균 보유기간은 요 몇 년 사이 점차 길어지는 추세다. 2014년~2019년엔 5.1년부터 5.6년까지 매수 후 평균 5년 가량 보유하고 매각하는 분위기였다. 그러나 2020년 6년, 2021년 6.5년, 2022년 6.6년, 2023년(8월21일 집계 기준) 6.7년으로 아파트 보유기간이 길어지고 있다.

잦은 거래에 유발되는 중개보수 및 취득세에 대한 부담도 있겠으나, 2022년부터 평균 매각차익이 다시 주춤해진데다 2023년 1·3대책으로 서울 규제지역 해제가 본격화되며 종합부동산세를 포함한 보유세 부담이 경감된 영향으로 풀이된다.

2023년 현재 서울 아파트 중 입주연한 30년을 넘긴 곳이 24.05%이고, 26년~30년인 아파트는 11.77% 비중을 보이고 있다. 서울 아파트 3채중 1채는 낡은 아파트다. 급격한 주택 노후도에 비해 내년 아파트 공급은 감소에 무게가 기울고 있다. 주택 공급시장에 추가 변수가 없는 한 2023년 3만312호였던 서울 아파트 입주물량은 2024년 1만1015호로 쪼그라들 예정이다. 당분간 서울 아파트 투자수익이 주택시장을 주도하는 현상이 지속될 것으로 예상된다. (중기이코노미 객원=직방 함영진 빅데이터랩장)