주택공급 확대대책 “수요자 체감 제한적일 것”

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오피니언 ㅣ 칼럼 주택공급 확대대책 “수요자 체감 제한적일 것” 건설사의 근본적인 사업 재구조화 등 필요…주택공급 활성화 방안 소고

기사입력2023-11-02 18:27

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

7월 현재, 전국 주택 월평균 인허가는 2만9611호(2023년 누적 20만7278호)로 지난 3년 월평균 수치 4만2353호(2020년~2022년 평균 50만8239호)의 70%에 그쳤다. 같은 시기 월평균 착공건수도 1만4614호(2023년 누적 10만2299호)로 지난 3년 월평균 건수 4만1484호(2020년~2022년 평균 49만7817호)의 35%에 머물고 있다.

인허가와 착공건수의 감소가 2~3년 뒤 실질적인 주택 입주감소로 연결되며 임대차 시장 불안과 공급축소에 따른 집값 재상승의 도화선이 되지 않도록 지난 9월26일 주택공급대책이 발표된 바 있다. 주로 공공은 목표된 주택공급 계획 달성과 공공물량 추가 확충으로 공급 정상화를 견인하고, 민간의 공급 여건을 개선해 신규 인허가 촉진과 착공 조기화를 유도할 예정이다.

우선, 민간공급 위축을 보완할 공공의 주택물량 추가 확충을 위해 고양 창릉 등 3기 신도시 용적률 상향(고밀화)을 통해 추가 주택을 확보할 계획이다. 민간에 매각할 공동주택 용지 1.4만호를 공공주택 용지로 변경(0.5만호 내외)해 주택을 공급하고, 신규 공공택지 후보지 발표를 2023년 11월로 조기화 한다. 특히 지구계획과 주택사업계획을 동시 추진하는 패스트 트랙을 동원하고, 지방공사의 공공주택사업 타당성 검토 면제를 추진(2023년 국무회의 상정)해 사업의 속도를 높일 계획이다.

한편, 민간의 적체된 인허가·착공 대기물량이 조속히 재개될 수 있도록 주택사업 여건을 개선하기 위한 다양한 지원방안을 추진한다. 사업성이 원만한 정상 사업장은 자금을 원활히 조달할 수 있도록 충분한 공적보증을 제공하고, 정책·민간 금융기관의 금융공급을 확대한다. 아울러, 주거 사다리 역할을 강화하기 위해 비(非)아파트의 건설자금을 지원(기금지원 및 보증상품 신설)하고, 청약시 무주택 간주 기준도 완화하기로 했다. 이외 도심 공급이 이뤄지도록 정비사업의 공사비 분쟁을 예방, 조기 해소하고 추진속도를 높이기 위한 절차를 개선할 예정이다.

최근 주택공급대책이 발표됐는데, 이번에 마련된 PF금융지원 외에도 건설사가 원가절감 등을 통해 스스로 가격 경쟁력을 확보하는 근본적인 사업 재구조화에 대한 검토 등이 병행될 필요가 있다. <이미지=이미지투데이>

일단 분양시장 청약 양극화와 물가상승, PF대출 냉각에 따른 주택공급 위축을 해결하기 위한 정부의 적극적인 주택공급 의지 표현은 긍정적이다. 건설사 유동성 공급, PF사업장 유형별 맞춤 지원 등을 통해 부실 확산을 막고, 전반적인 주택공급에도 속도를 내기 위한 보완책을 마련했다고 본다.

대주단협약 운용 지속을 통해 PF사업장의 Risk pooling을 하고 관련 금융환경의 불확실성을 줄이는 등 신규자금 수혈 재구조화에도 일부 도움이 될 전망이다. HUG 중도금대출 보증 책임비율이 90%에서 100%로 확대되면, 적어도 수도권 사업장 위주로는 시중은행 중도금대출 실행에 장애는 낮아질 것으로 판단된다.

시행사간 공공택지 전매제한 완화로 대기수요가 있는 양질의 택지는 공급속도가 보다 빨라질 전망이다. 수도권 내 분양시장의 분위기가 개선된 상태라 자금력과 사업 추진의지가 있는 시행·시공사 위주로 알짜 공공택지를 매입해 주택공급에 나설 확률이 있다. 다만 1년 한시 규제 완화인데다, 최초가격 이하로만 전매를 허용하고 있어 사업자간 이면계약이나 벌떼입찰 우려에 대한 정부 모니터링은 필수요소다.

연립·다세대·오피스텔 등 비(非)아파트에 대해 건설자금을 기금에서 1년간 한시 지원하는 것은 고무적이나, 아파트의 대체재인 다세대·오피스텔 등은 최근 분양수요 급감이나 임대수익 대비 고분양가 문제, 전세사기 이슈로 거래량이나 수요가 낮은 상황이라 지방보다는 서울 등 일부 도심지역 위주로만 정책효과가 발현될 수 있을 전망이다. 아파트 청약 시 무주택으로 간주하는 소형주택 기준가격 상향과 적용범위 확대는 가액수준이 낮은 비아파트 매입자가 향후 분양시장을 통한 아파트 교체를 가능케 할 전망이지만, 수도권은 청약경쟁률이 높은 편이고 기존 아파트의 가액수준도 상당해 매입선택지는 제한적일 수 있다.

주택 등 부동산 공급시장의 고유속성인 공급 비탄력성을 고려할 때, 연내 즉각적 수요자의 주택공급 체감 확대는 제한적일 수 있다고 본다. 이번에 마련된 PF금융지원 외에도 건설사가 원가절감 등을 통해 스스로 가격 경쟁력을 확보하는 근본적인 사업 재구조화에 대한 검토 등이 병행될 필요가 있다. (중기이코노미 객원=직방 함영진 빅데이터랩장)