상가 재건축…‘임차인 권리’ 주장할 수 있을까

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경영정보 ㅣ 정책법률 상가 재건축…‘임차인 권리’ 주장할 수 있을까 재건축을 이유로 해지통보를 받은 임차인이 알아야할 5가지

기사입력2024-02-08 12:15

김재윤 객원 기자 (law1@lawjnk.kr) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 제이앤케이) 김재윤 변호사

상가 공간을 빌려 장사를 하는 임차인과 그 사용 대가를 받는 임대인 사이에는 복잡한 이해관계가 얽혀있다. 그런데 만약 건물주에게 갑작스러운 리모델링 및 신축 계획이 생긴다면, 두 임대차 당사자의 이해관계는 꼬인 매듭처럼 완전히 엉키게 된다. 한 곳에 자리를 잡아 안정적으로 영업하기를 원했는데, 갑자기 퇴거해야만 한다면 참 당황스러울 수밖에 없다.

이렇게 재건축을 이유로 일방적인 해지통보를 받은 임차인들은 그 동안 영업을 하면서 쌓은 유무형의 영업가치를 회수하고 나가지 못할 수도 있다는 것이 문제가 된다. 공사를 진행해야하기 때문에 영업양수인을 새로운 임차인으로 받아주지 않을 것이기 때문이다.

재건축이 진행된다고 하면 임대차 계약기간이 남아 있어도 권리금 주장도 못한 채 상가에서 바로 나가야하는 것일까? 재건축 공사를 목전에 둔 임차인이 알아두면 좋을 사항을 정리해본다.

①재건축 일정이 예정돼 있다고 해서 무조건 나가야 할까=아니다. 하지만 상가임대차보호법 제10조 제1항 제7호 내용에 해당해 임대인이 목적물에 대한 점유를 회복할 필요가 있음이 인정되는 경우라면, 건물을 비워줘야 하므로 주의해야 한다.

총 세가지 경우로 정리하면, 먼저 임대차 계약을 체결할 당시에 공사가 진행되는 시기, 소요기간 등을 포함한 구체적인 공사계획을 미리 임차인에게 고지하고 이를 계약서에 기재해두었어야 한다. 이에 따라 실제로 공사를 진행해야함은 물론이다. 두 번째, 건물이 너무 오래 됐거나 심각한 훼손이 있어 안전사고 우려가 있는 때이다. 이때 안전진단 결과가 D~E 등급은 나와 줘야 한다. 마지막으로 다른 법령에 따라 국가 등 정부기관에 의해 재건축사업이 진행되는 경우도 영업기간이나 권리금 회수를 주장하지 못하고 나가야 할 수 있다.

②계약서에 ‘재건축시 임차인은 나간다’는 특약이 있다면=99%는 무효로 본다. 상가임대차보호법은 편면적 강행규정으로, 비교적 을의 위치에 있는 임차인에게 일방적으로 불리한 약정은 효력을 가지지 못한다.

단, 100% 무효는 아니다. 위와 같은 약정이 효력을 가지기 위해서는 임차인에게 굉장히 구체적으로 사전안내를 했었어야 한다. 계약서상에 한두 줄 끼워 넣은 것으로는 안 된다. 만약 임대인이 건축계획에 대해 충분한 설명을 했고, 두 당사자 사이에 진지한 협의가 있었다면, 그리고 임차인이 충분한 보상을 받는 방향으로 합의가 진행됐다면, 법원에서는 해당 특약이 임차인에게 일방적으로 불리한 내용은 아니라고 볼 수도 있다.

의뢰인 중 계약서에 있는 ‘재건축시 3개월 후 퇴거한다’는 문구 때문에 해지통보를 받은 임차인이 있었다. 해당 특약은 무효이며, 의뢰인에게 갱신요구와 권리금회수의 권리가 있음을 강조하자, 좋은 결과를 얻지 못할 것이라고 생각한 임대인이 먼저 합의를 요청해왔다. 결국 의뢰인이 명도합의금 1억5000만원을 받고 마무리된 사건이다.

상가를 재건축한다고 하면, 임대차 계약기간이 남아 있어도 권리금 주장도 못한 채 상가에서 바로 나가야하는 것일까? <이미지=이미지투데이>

③임대인이 재건축 때문에 신규임차인을 거절했다면=조만간 공사가 진행된다는 곳에 당장 들어올 임차인은 찾기 어려울 것이다. 무엇보다 건물주가 까다로운 성격이라는 소문이 나면 중개사들도 중개를 잘 해주지 않는다. 권리금을 받으려면 새로운 사람을 구해 주선을 해야 하는데 참 난감한 상황이다.

해법은 2~3년 전의 대법원 판례에서 찾아볼 수 있다. 임대인이 리모델링을 할 것이기 때문에 어떤 사람을 데리고 와도 받아줄 수 없다면서 확정적으로 신규임차인을 거절했다면, 주선행위를 하지 않아도 권리금 손해배상 소송을 진행하는 것이 가능하다.

④재건축한다 해서 나갔는데, 공사없이 그곳에 다른 임차인이?=거의 사기와 다를 것이 없는 행동으로 재건축을 이유로 퇴거를 요구했었다는 증거가 명백하게 남아있다면, 충분히 권리금 상당의 손해배상청구가 가능하다.

권리금손해배상청구소송은 임대차계약 만료일로부터 3년 내에 시작해야 하지만, 이런 경우는 일반채권의 소멸시효가 10년인 것을 근거로 해 제소기간이 10년인 것으로 볼 수도 있다.

하지만 건물주가 실제로 재건축을 할 생각이었는데, 자금난이 있었거나 대출이 안 되는 등의 부득이한 이유로 공사를 진행할 수 없었다면, 일부러 속인 것은 아니니 어쩔 수 없다고 본 사례도 있다. 따라서 전반적인 상황에 대해 전문가의 검토를 받아보는 것이 좋다.

⑤공사가 완료되면 다시 들어와도 된다고 하는데=이런 재입점약정 체결은 전문가의 입장에서 그렇게 추천하지 않는다.

아무래도 임차인들은 재건축 전후로 비슷한 임대료 조건이 그대로 유지되기를 바랄 것이다. 하지만 리모델링 공사에 거금을 들인 임대인이 돈을 그대로 받겠는가. 그럴 리가 없다. 보통 3~5배의 임대료를 요구하거나, 전보다 좋지 않은 자리를 제안한다. 공사과정에서 기존보다 점포면적이 줄어들기도 한다.

상가임대차 사건을 진행하면서 재입점약정을 둘러싼 분쟁을 너무나도 많이 보았다. 그러므로 자신이 확실하게 가진 권리를 활용해 분쟁상황에서 빠르게 벗어나는 것이 가장 좋다. 현재 행사할 수 있는 권리를 정리해 이를 토대로 권리금이나 보상금을 받고, 새로운 곳에서 깔끔하게 새 출발을 하라. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)

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