전매조건·계약체결…전매 안돼 해제할 수 있나

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경영정보 ㅣ 정책법률 전매조건·계약체결…전매 안돼 해제할 수 있나 분양계약 해지와 대금반환, 최적의 대응방안은

기사입력2024-05-13 14:06

김재윤 객원 기자 (law1@lawjnk.kr) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 제이앤케이) 김재윤 변호사

‘안정적인 투자처’는 누구에게나 매력적으로 다가온다. 그렇기 때문에 일을 하지 않아도 자동적으로 매 달 임대수익이 발생하는 수익형 부동산 분양시장은 언제나 뜨거운 관심을 받고 있다.

하지만 금방이라도 큰 돈을 벌 수 있을 것 같은 기대감만을 가지고 덜컥 계약을 했다가 돌이킬 수 없는 강을 건널 수 있으니 주의가 필요하다.

그나마 다행인 것은 한번 계약을 체결했다고 해서 계약해제가 완전히 불가능한 것은 아니라는 점이다. 보통 분양대금은 계약금-중도금-잔금 순으로 지급을 하게 되는데, 중도금 지급 전까지 즉, 계약금까지만 지급된 상황이라면 해제가 가능하다. 파기를 원하는 사유가 단순변심이라고 해도 무관하다. 다만, 해약금을 통해 해제가 가능하기 때문에 수분양자는 지급했던 계약금을 포기하는 조건으로 해제를 해야 한다.

중도금이 지급된 이후라면 해제가 불가능하다. 지급했던 대금을 전부 포기한다고 해도 없던 일로 만들 수는 없다.

그러나 계약 상 하자가 있거나, 상대방이 사기·기망 행위를 통해 계약 체결을 유도했거나, 계약 위반행위를 한 경우라면 무효·취소나 해제를 주장해볼 수 있다.

전매를 조건으로 계약을 체결했지만 전매가 진행되지 않는 경우라면, 해제를 주장해볼 수는 있다. <이미지=이미지투데이>

수분양자들이 많이 당하는 대표적인 분양사기 유형 중 하나는 ‘전매 보장’이다. 전매란 샀던 물건을 도로 다른 사람에게 파는 것을 말하는데, 내가 산 분양가격보다 타인에게 더 높은 금액으로 되팔며 시세차익을 무조건 챙길 수 있다는 달콤한 말로 분양사는 수분양자들을 유혹한다. 만약 전매를 조건으로 계약을 체결했지만 전매가 진행되지 않는 경우라면 해제를 주장해볼 수 있고, 실제로 법원에서도 계약해제를 인정하는 경우도 많다.

하지만 법원으로부터 해제를 인정받기까지란 매우 구체적이고 유효한 증거가 뒷받침 돼야 한다. 대부분 당사자는 증거가 완벽하다고 생각하지만 막상 변호사의 시선에서 보면 제대로 된 증거가 하나도 없는 경우도 많다. 그렇기 때문에 내가 체결한 계약에 문제가 있다는 것을 느낀 즉시 전문변호사의 조력을 받아야 한다. 실제로 소송에서 인정되는 증거는 개인들이 생각하는 것과 괴리가 큰 것이 현실이기 때문이다.

이외에 선분양 계약을 체결했지만 준공 후 건물 모습에서 계약 당시 고지 받지 못한 기둥이나 방음벽, 소화전과 같은 구조물이 있거나 설계도와 전혀 다르게 준공된 경우, 임차인이 이미 구해져있다고 했지만 사실과 다른 경우, 계약 체결과정에서 법을 위반하는 경우 등이라면 계약파기를 주장할 수 있다.

분양계약을 취소하고 대금을 반환받는 것은 고도의 전략이 필요하다. 단순히 주장만하고 소송을 제기한다고 해서 손쉽게 해결되는 문제가 절대 아니다. 변호사에게도 매우 까다로운 사건 중 하나이기 때문에 반드시 해당 사건에 대한 경험이 풍부한 조력자를 만나 현실적으로 최적의 전략을 수립해 적극적으로 다퉈나가야 할 것이다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)

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