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다주택자 무조건 양도소득세 중과하지 않는다

일정가격 이하 주택 제외…8·2 부동산대책 집중해부 ㊤양도세 중과 

기사입력2017-08-10 10:28
최대영 객원 기자 (tax012@naver.com) 다른기사보기

대영 세무회계사무소 최대영 세무사
정부의 강도 높은 부동산대책이 지난 2일 발표되면서, 앞으로 닥쳐올 세금폭탄에 조마조마해 하는 사람들이 있을 것이다. 정부 발표를 요약해 보면 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화 분양권 전매 시 양도소득세율 50%로 일괄 적용 등이다. 그러나 세금은 두려워한다고 피할 수 있는 것이 아니기에 정확히 알고 대처하는게 바람직하다.

 

조정대상지역에 한해서 적용한다=구체적인 내용을 보면 의 경우 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내의 주택을 양도할 경우에만, 2주택자는 기본세율(6~40%)+10% 그리고 3주택 이상자는 +20%의 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제(보유기간에 따라 양도차익의 10~30% 공제)를 배제한다.

 

의 경우도 조정대상지역 내의 1세대 1주택을 양도할 경우 비과세 요건에 2년이상 거주기간을 추가했다. 분양권의 경우도 조정대상지역에서의 분양권 전매 시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%(현행 1년내:50%, 1~2년내:40%, 2년이상:6~40%)를 적용한다.

 

여기서 조정대상지역은 서울 25개구 전역과 경기 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2, 부산 해운대·연제·동래·부산진··수영구·기장군, 세종시다.

 

적용시기를 정확히 알고 대처하라=다주택자의 양도소득세 중과 등은 201841일 이후 양도하는 주택부터 적용이 된다. 그나마 어느 정도의 의사결정기간이 있으나, 1세대 1주택자의 거주기간요건 적용시기는 201783일부터 취득하는 주택부터 적용이 된다.

 

다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 양도하더라도 무조건 중과의 세율이 적용되지는 않는다. 사진은 서울 강남의 한 아파트단지, 기사의 특정내용과 무관.   ©중기이코노미
세법에서 정한 취득시기는 일반적으로 소유권이전등기일과 잔금청산일 중 빠른 날로 하고 있는데, 정부 발표가 나오기 전 분양을 받고 매매계약을 체결했다고 하더라도 취득시기가 도래되지 않은 1주택자들은 거주요건의 적용을 받는다.

 

8·2 부동산대책의 취지가 1세대 1주택자라도 거주를 위한 주택 취득에 대해서만 비과세를 적용한다는 것인데, 매매계약을 체결한 당시는 거주를 목적으로 계약을 했더라도 부득이한 사정으로 거주를 못하는 1주택자가 피해를 볼 수도 있는 상황이니만큼 현실적인 예외규정이 필요할 것으로 보인다.

 

분양권 전매의 경우는 201811일 이후 양도하는 분부터 50%의 양도소득세율이 적용된다.

 

다주택자도 양도세 중과 제외될 수 있어=포항에 거주하고 있는 A씨는 요즘 세금 때문에 머리가 아프다. A씨는 포항에 아파트 한 채와 서울 금천구에 아파트 한 채를 보유하고 있다. 정부 발표 이후 A씨는 세금폭탄을 우려해 시세차익이 적은 서울의 아파트를 내년 4월 이전에 처분하려는 계획을 갖고 있다.

 

다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 양도하더라도 무조건 중과의 세율이 적용되지는 않는다. 조정대상지역의 기준시가 1억 이하 주택을 양도하거나, 장기임대주택에 해당되는 경우 등은 해당 주택을 양도하더라도 기본세율이 적용되고 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

 

지방주택의 경우 기준시가가 3억원을 초과하지 않는 경우 중과대상 주택수에 포함하지 않는다. A씨의 경우 포항의 아파트가 서울의 아파트 양도시점에 기준시가가 3억원을 초과하지 않을 경우, A씨는 중과대상 1세대 2주택자에 해당되지 않아 중과세를 피할 수 있다. 지방주택은 수도권(경기도의 읍·면 제외)과 광역시(광역시에 속한 군 제외)외 지역의 주택을 말한다.

 

2주택 소유자 중 양도세 중과세 제외 예시

일정가격 이하 주택=기준시가 1억 이하 주택(정비구역 내 주택 제외), 지방 3억 이하 주택

장기임대주택=일정호수 이상 주택을 건설하거나 매입해서 장기간 임대한 주택으로 일정 요건을 갖춘 주택

상속주택=상속일로부터 5년이 경과되지 않은 주택

장기사원용=종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택

근무형편 등=근무상 형편취학질병요양 등의 사유로 1년 이상 거주하고 직장문제학업치료문제가 해소된 후 3년내 팔 경우

혼인·노부모 봉양=결혼일 또는 합가일로부터 5년이 경과되지 않은 주택

가정어린이집=지방자치단체에서 인가받고 국세청에 사업자 등록한 후 5년 이상 가정어린이집으로 사용하는 주택

일시적 주택=새 집을 산 후 3년 이내에 기존 주택을 팔 경우

 

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