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‘서울 상가임대차상담센터’에서 임대차 갈등 푼다

분쟁조정위 갈등 조정…“계약갱신 청구기간 없애는 게 바람직” 

기사입력2018-09-11 18:29

서울시 상가임대차 상담센터   ©중기이코노미

 

가까운 일본의 경우, ‘임대차 계약갱신 청구기간이라는 개념조차 존재하지 않습니다. 임대인이 자신의 건물에서 장사하고 있는 임차인을 내보내려면, 해당 임차인이 다른 곳으로 이주해 영업을 할 때 발생할 손해를 다 보상해준 다음에야 가능하죠. 상가건물 임대차 보호법의 계약갱신 청구기간을 현재 5년에서 10년으로 연장하는 방안을 검토하고 있지만, 사실 기간을 두지 않는 것이 바람직하다고 봅니다. 임대인에게는 언제나 시장 상황에 맞게 적정한 임대료를 받을 수 있는 기회가 있기 때문이죠.”

 

“계약갱신 청구기간, 환산보증금 없애는 게 바람직”

 

서울시 공정경제과 황규현 주무관은 중기이코노미와 만난 자리에서 상가건물 임대차 보호법 개정 방향에 대해 이처럼 설명했다.

 

또 현행 상가법상 서울시의 경우 환산보증금 61000만원 이하에 대해서만 보호를 하고 있는데, 환산보증금 자체를 없애고 보호범위를 전면 확대해야 한다고 했다. 이것이 어렵다면, 환산보증금 기준은 시·도 조례로 위임해 지역에 맞는 보호기준을 마련해야 한다는 것이 서울시의 판단이다. 같은 서울지역이라도 강남, 종로 등 상권이 발달한 지역의 상점과 주택가 상점의 보증금과 권리금 기준은 다를 수 밖에 없기 때문이다.

 

서울시 공정경제과 황규현 주무관은 “상가건물 임대차 보호법의 계약갱신 청구기간을 현재 5년에서 10년으로 연장하는 방안을 검토하고 있지만, 사실 기간을 두지 않는 것이 바람직하다”고 말한다.   ©중기이코노미

 

이와함께 현행 임대료 증액 한도를 5% 이내로 제한한 내용에 대해서도 물가상승률 2배 이내에서 시·도지사가 정하도록 해야 한다고 강조했다. 분쟁조정위원회를 신설할 경우도 광역분쟁조정위원회를 설치해 현지 상황을 잘 알고 있는 지자체에 위임할 필요가 있다는 말도 했다.

 

연 1만건 이상 상담분쟁조정위, 전문가가 갈등 조정

 

이를 비롯해, 다양한 상가 임대차 갈등을 해결하기 위해 서울시는 2002년부터 상가임대차 상담센터를 운영하고 있다. 권리금 회수, 계약해지, 임대료 조정, 원상복구 등 임대차와 관련된 어려운 법률 상담을 전화·방문·온라인으로 진행한다. 내용증명 등 서식작성도 도와주고 있다.

 

지난해 상담센터에서는 11713건의 상담이 진행됐다. 올해는 상반기에만 8063건의 상담이 진행돼, 하루 평균 약 60건의 상담이 이뤄진 셈이다.

 

상가임대차 분쟁위원회2016년 신설됐다. 상담센터를 운영하면서, 민원인의 갈등을 공신력 있는 행정기관이 조정할 필요가 있다는 판단에 따라 서울시는 20161서울특별시 상가임차인 보호를 위한 조례를 제정하고, 상가건물임대차분쟁조정위원회 설치 근거를 마련해 같은 해 5월 조정위원회를 설치했다.

 

분쟁조정위원회는 변호사, 감정평가사, 갈등조정 전문가, 학계 교수 등 26명의 전문가로 구성돼 있다. 임대·임차인들은 권리금 회수나 임대료 조정과 같은 상가 임대차와 관련된 갈등이 발생했을 때, 소송까지 가지 않아도 무료로 분쟁해결 도움을 받을 수 있다.

     

<그래픽=채민선 기자>   ©중기이코노미

 

분쟁조정위는 올해 5월부터 강제조정 결정 제도를 도입해 시범운영하고 있다. 양 당사자 간의 이견이 좁혀지지 않을 때 조정위원들이 강제조정 방안을 제시하는 것이다. 이는 법원 판결에 버금가는 내용으로, 법적 구속력을 가지지는 못하지만 당사자에게 객관적인 가이드라인을 제공함으로써 법적 분쟁으로 확대되지 않도록 하기 위해서다.

 

황 주무관은 임대차 분쟁이 법정으로 가는 이유는 전문가의 객관적인 판단을 받아보고 싶어서다. 하지만 임차인에게 법적분쟁은 큰 부담이라면서, 판결까지 소요되는 수개월의 기간과 비용을 감당할 수 없어 임차인은 속수무책 임대인의 불합리한 요구를 수용하는 경우가 많다. 분쟁조정위원회의 강제조정은 약 1개월 이내 결정이 되고, 법원의 판례를 분석해 객관적이고 합리적인 대안을 제시함으로써 양 당사자가 납득할 수 있는 중재를 하고 있다고 소개했다.

 

상가임대차 상담센터 상담 유형은 권리금, 계약해지, 임대료 조정, 계약갱신 등이 주를 이룬다. 황 주무관은 이 갈등의 시작은 임대료 조정에 있다고 말한다. 임대인이 갑작스럽게 큰 폭으로 임대료를 올려달라고 요구하면 임차인들은 쫓겨나지 않으려고 이런 저런 방법을 찾다가 계약갱신 기간, 계약해지의 부당성, 권리금 회수 등 갈등이 발생하게 된다는 얘기다.

 

공정임대료 제도 도입해 임대차 안정화 정책 필요하다

 

지난해 서울 상가임대차 상담센터에서는 1만1713건의 상담이 진행됐다.   ©중기이코노미
황 주무관은 “임대차 문화가 성숙한 선진국의 경우 지방정부에서 분쟁조정위원회를 운영하고, ‘표준(공정)임대료’를 도입해 임대차 안정화 정책을 시행하고 있다며 우리나라에서도 이를 적극적으로 도입할 필요가 있다고 강조했다.

 

무엇보다 현재로선 임대인과 임차인의 갈등이 깊어지기 전에 서울시 상가임대차 상담센터에 상담을 의뢰하는 것이 중요하다분쟁조정위에서 법원 감정평가에 준하는 임대료권리금 조사가 가능하기 때문에 법원에 가서 갈등과 피해를 키우기 전에 서울시 상가임대차 상담센터에 먼저 문의해 볼 필요가 있다.

 

 주무관은 최근 사회적 이슈가 된 궁중족발의 경우도 법원 확정판결까지 되고 나서야 상담센터를 찾아 왔다이미 센터에서 손을 쓸 수가 없는 상황이었다고 말했다. 이어 “서울시가 그동안 상담과 분쟁조정 등을 위해 구축한 서울형 임대료, 서울형 권리금 등의 기준으로 임대인을 설득했다면 임대인도 상식 이상의 요구를 할 수 없었을 것이라며 안타까워했다.

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