중도금 냈는데 ‘분양대금’ 돌려받을 수 있을까

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경영정보 ㅣ 정책법률 중도금 냈는데 ‘분양대금’ 돌려받을 수 있을까 건분법, 약관법, 방판법, 민법으로 계약파기 가능성 찾을 수 있어

기사입력2024-01-15 12:00

김재윤 객원 기자 (law1@lawjnk.kr) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 제이앤케이) 김재윤 변호사

이제는 많은 사람들이 대금지급단계에 따라 분양계약의 일방적 해제 가능성이 달라진다는 것을 알고 있는 듯하다.

원칙적으로 계약금만 들어간 상태에서는 어떤 이유로든 계약을 해제할 수 있다. 단순변심이어도 파기를 요구할 수 있지만, 위약금으로 계약금은 포기해야 한다. 만약 중도금을 낸 상황이라면, 분양회사 측에서 동의를 해주지 않는 이상 사적인 이유로 파기할 수 없다.

하지만 특별한 사정이 있다면, 중도금 이후로도 계약해제와 더불어 이미 지불한 대금까지 돌려받는 가능성을 모색해볼 수 있다.

◇계약금을 입금하는 순으로 계약 체결된다고?=초치기 분양, 선착순 분양 방식과 같이 입금 순으로 계약이 진행됐다면, 건축물 분양에 관한 법률 제6조 위반으로 분양계약 해제를 요구해볼 수 있다.

먼저 바닥면적의 합계가 3000제곱미터 이상, 30실 이상으로 구성된 오피스텔이나 생활숙박시설 등의 조건을 분양받은 건축물이 충족한다면 건축물 분양에 관한 법률을 적용받을 수 있다.

초를 다툴 정도로 급하게 계약이 진행된다면, 고객이 분양계약에 대한 구체적인 정보를 전달받기 어렵고 거래에 대해 심사숙고할 시간도 부족할 것이다. 그래서 약칭 ‘건분법’은 분양사업자가 수분양자를 공개모집 및 공개추첨 하도록 하고 있다.

선착순 분양방식은 여러 사람들에게 널리 터놓고 알려 뽑는 공개모집방식이라고 보기 어렵다. 그러므로 초치기, 선착순 방식으로 계약을 체결했다면 건분법 위반을 주장할 수 있다.

◇무슨 내용인지 알아볼 수 없는 분양계약서=계약서 약관의 글씨가 내용을 알아보기 어려울 정도로 작고 흐릿하다면, 약관법의 약관설명의무 위반을 고려해볼 수 있다.

중도금을 낸 상황이라면, 분양회사 측에서 동의를 해주지 않는 이상 사적인 이유로 파기할 수 없다. 그러나 특별한 사정이 있다면, 중도금 이후로도 계약해제와 더불어 이미 지불한 대금까지 돌려받는 가능성을 모색해볼 수 있다. <이미지=이미지투데이>

사업자는 약관법에 따라 계약서의 약관내용을 고객이 쉽게 알아볼 수 있도록 한글로 작성하고 표준화 및 체계화된 용어를 사용해야한다. 특히 약관의 중요내용에 대해서는 글자모양 그리고 글자색을 활용해 눈에 띄게 표시해야한다.

만약 이러한 점들을 준수하지 않았다면, 분양사업자는 해당약관을 분양계약의 내용으로 주장할 수 없다.

◇길거리에서 선물 주는 직원을 따라갔는데=만약 분양회사로부터 광고전화를 받거나 길거리에서 물티슈, 간식 등의 사은품을 받는 방식으로 홍보관 또는 분양사무실로 유도 당했다면, 방문판매법 규정을 통한 청약철회가 가능할 수 있다.

약칭 방판법 제7조 제2항은 위와 같이 분양사무소 밖에서 직원에게 유인당해 계약을 진행한 경우, 계약서를 받은 날로부터 14일 이내에 철회가 가능하도록 하고 있다. 심지어 계약서를 살펴봤는데 청약철회와 관련된 내용이 없다면, 철회가 가능하다는 사실을 수분양자가 알거나 알 수 있었던 날로부터 2주 안에 파기가 가능하다.

◇계약 당시 들었던 것과 실제 상황 다르다=허위·과장광고 등의 기망행위로 사기를 당한 것 같다면 민법 제109조에 따라 계약취소를 주장할 수 있다.

분양 시행사나 대행사의 사기유형은 상당히 다양하다. 프리미엄을 붙여 전매를 확약하거나 대형 프렌차이즈 임차인의 입점을 안내하는 것과 같은 방법으로 상당한 수익을 약속했는데 지켜지지 않는 경우는 흔하다. 계약의 중요한 정보를 미리 고지하지 않아 착오에 빠뜨리기도 한다.

만약 분양 시행사 측에 이런 귀책사유가 있다면, 상대방의 기망행위를 지적하며 계약취소와 대금반환을 요구해볼 수 있다. 단, 이를 위해서는 반드시 명확한 주장과 확실한 증거가 뒷받침돼야 한다.

최근 의뢰인 중에 부산에서 선착순 분양을 알리는 광고문자를 받고 계약을 진행한 수분양자가 있다. 그는 서둘러 계약금을 입금했는데 계약서 작성도 없이 추가금을 요구받았다고 한다. 이에 시행사 측에게 관련서류를 요청했더니, 의뢰인은 글자를 알아볼 수 없는 흐릿한 계약서 사진을 문자로 전달받게 됐다. 해당 사건을 검토해본 결과 이 사건은 건분법, 약관법 그리고 방판법 위반의 여지가 있어 보인다는 결론이 나왔고, 해당 의뢰인은 법적 조치를 시작해 진행 중이다.

부동산 분양계약을 중도금 이후로 파기하는 것은 무척 까다로운 사건이다. 거래대금의 액수도 만만치 않아 섣불리 어설픈 대처를 했다간 거금을 잃을 수 있어, 굉장히 신중하게 접근해야하는 분쟁이기도 하다. 하지만 경험이 많은 부동산전문변호사의 조력을 받아 수많은 가능성을 침착하게 점검해본다면, 맞는 해결책을 찾아 좋은 결과를 받아보는 것도 가능할 것이다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)