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경영정보 ㅣ 세무회계 부동산 ‘자금조달계획서’ 국세청에 실시간 공유 출처 불분명한 자금으로 주택 취득했다면 ‘자금출처조사’ 대상자

기사입력2025-12-12 11:30

채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) ㅣ다른기사보기

세무법인 신원 채수왕 세무사

최근 갭투자 성격의 거래가 증가되고, 개인간 자금거래를 통한 부동산 매매가 늘어나 친인척간 증여거래로 의심되는 사례가 다수 발생했다. 이에 따라 지난 10월 국세청은 부동산 거래시 자금조달계획서를 실시간 공유해 부동산 탈세를 철저히 검증한다고 발표했다.

구체적으로 보면, 자금조달계획서 제출대상은 지역과 금액 그리고 거래주체에 따라 달라진다. 지역은 크게 규제지역과 비규제지역으로 나눠 보아야 한다. 규제지역내 주택을 취득할 경우 취득가액에 상관없이 모든 주택 거래에 대해 자금조달계획서를 반드시 제출해야 한다. 여기서 규제지역은 투기과열지구 및 조정대상지역 두 지역을 포함한다. 이외 비규제지역에서 개인이 6억원 이상의 주택을 매수하는 경우 자금조달계획서를 제출해야 한다. 이와는 별개로 법인의 경우에는 거래지역이나 거래금액에 관계없이 모든 주택 거래건에 대해 자금조달계획서를 제출해야 한다.

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국세청의 입장 발표 전에는 국토교통부의 위탁을 받은 한국부동산원에서 자금조달계획서의 제출내역을 가검토하였으며, 특히 투기과열지구 내 주택을 취득한 경우 취득자금의 지출증빙을 받아서 검토한 뒤 탈세 혐의가 있는 자료에 한해 국세청에 관련 자료를 전달했다. 또한 국세청에서는 한국부동산원의 통지를 받았다고 해 무조건 자금출처 조사를 한 것은 아니었고, 자료 수령 후 국세청이 보유한 부동산 정보 및 소득자료, 신용카드 사용내역, 상속세 및 증여세 신고내역 등을 종합적으로 검토해 증여 혐의 및 소득 탈루 혐의가 있는 것으로 확인될 때 조사대상자로 선정해 세무조사를 진행해 왔다.

하지만 앞으로는 한국부동산원에 자금조달계획서가 제출되거나 투기과열지구내 지출증빙이 제출되면 해당자료를 국세청에 실시간 공유해, 국세청이 보유한 재산 및 소득자료와 연계 분석 후 탈루혐의가 확인되면, 자금출처 조사 대상자로 선정하겠다는 것이다.

이는 자금조달계획서 내용이 국세청이 전수 점검한다는 것을 의미하며, 이 경우 출처가 불분명한 자금으로 주택을 취득한 부분이 있다면 조사대상자로 선정될 가능성이 과거에 비해 높아졌다고 볼 수 있다.

물론 기존 부동산을 처분한 자금으로 부동산을 구입하였다거나, 금융기관의 대출, 가족간 증여, 실제 차입거래 등의 정당한 절차로 자금을 조달한 경우에는 자금조달계획서가 국세청에 공유된다고 하더라도 문제가 될 것은 없다.

지난 10월 국세청은 부동산 거래시 자금조달계획서를 실시간 공유해 부동산 탈세를 철저히 검증한다고 발표했다. <이미지=클립아트코리아>

자금조달계획서 분석을 통한 세무조사가 실시된 사례를 보면, 일정한 소득이 없었던 20대가 초고가 아파트를 구매하면서 기존 보유 아파트의 처분대금을 자금원천으로 자금조달계획서를 제출한 것이다. 해당 20대는 기존 보유 아파트의 취득시나 초고가 아파트 취득시 일정한 소득 및 이외 재산이 없었으므로 세무조사 대상이 됐다. 세무조사 결과, 과거 기존 보유 아파트 분양대금 전액을 부모로부터 증여받은 사실이 확인돼, 초고가 아파트 취득자금이 아닌 기존 아파트 취득자금에 대한 증여세가 과세된 것이다.

증여세 무신고시 세금부과제척기간은 15년이므로 과거 15년이내 증여를 받았으나 신고를 하지 않은 경우 국세청은 조사를 통해 증여세를 부과할 수 있으며, 증여세 본세 이외에서 무신고가산세(20%)와 납부지연가산세(연8~9%)가 가산되므로 증여받은 시기가 오래되었다면 증여받은 가액 전액에 대해 세금으로 추징될 수도 있다.

과거 취득한 주택에 대해 자금출처 조사가 없었다고 해 그 처분대금으로 새로운 주택을 취득해도 문제가 아예 없는 것은 아니므로 부동산 거래시 자금원천 마련에 유의해야한다. (중기이코노미 객원=세무법인 신원 채수왕 세무사)