부동산 공시가격 상승조정…주택 세금은 얼마

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경영정보 ㅣ 세무회계 부동산 공시가격 상승조정…주택 세금은 얼마 부부공동명의, 1주택 신청 세액공제하면 종합부동산세 낮을 수도

기사입력2021-05-05 00:00

채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) ㅣ다른기사보기

세무법인 신원 채수왕 세무사

최근 전국 부동산 공시가격이 상승조정되고 있는 가운데 부담해야하는 세금이 얼마가 될지 관심이 커지고 있다.

주택보유에 대한 세금은 재산세와 종합부동산세가 있는데 두 세목을 비교해 살펴보면, 우선 주택을 보유하고 있는 모든 사람은 재산세를 내야한다. 종합부동산세는 보유하고 있는 주택의 공시가격을 합한 금액이 6억원 이상(1주택자는 9억원 이상)인 경우에만 과세된다.

재산세와 종합부동산세 과세대상이 되는 주택은 공부상 주택으로 표시돼 있는 건축물을 말한다.

하나의 건축물이 주거와 주거 외의 용도에 겸용되는 경우에는 주거용에 사용되고 있는 부분만을 주택으로 보며, 부속토지는 주거와 주거 외의 용도에 사용되고 있는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분해 주택의 부속토지와 주택 외의 건물의 부속토지로 구분한다. 따라서 주택의 건물은 타인이 소유하고, 부속된 토지만 본인이 소유한 경우에도 주택분 재산세 및 종합부동산세가 부과된다.

공부상 오피스텔로 기재돼 있는 경우에는 일반적으로 건축물분 재산세율을 적용해 부과한다.

하지만 실질과세의 원칙에 따라 주거용으로 사용하는 경우에 한해 주택으로 과세하는데, 건축물분 재산세보다 주택분 재산세가 세부담이 적다. 따라서 주거사실을 증명할 수 있는 자료 즉 주민등록, 취학여부, 수도, 전기, 가스사용 현황 등을 첨부해 재산세 현황의 변동신고를 통해 주택분 재산세로 분류를 신청할 수 있다.

또한 생활형숙박시설의 경우에는 실 거주용이라 하더라도 건축법상 숙박시설 요건을 갖추고 있는 생활형숙박시설의 경우에는 일반건축물로 보고 재산세를 부과하라는 대법원 판례에 따라 주택분 재산세율을 적용받을 수 없다.

재산세와 종합부동산세는 동일하게 매년 6월1일에 주택을 소유하고 있는 자에게 세금이 부과된다. 주택의 소유 여부는 취득시기 판단에 좌우된다. 세법상 취득시기는 잔금일, 등기접수일 중 빠른 날이므로 계약일자 기준이 아님에 유의해야 한다.

특히 상속받은 주택에 대해서는 6월1일 이전에 피상속인이 사망하고 6월1일 현재기준 상속등기를 완료하기 전에는 주된 상속자에게 재산세가 부과된다. ‘주된 상속자’는 상속자들간 지분이 가장 높은 사람을 말한다. 지분이 가장 높은 사람이 여러 명인 경우, 그 중 나이가 많은 사람이 주된 상속자가 된다. 물론 6월1일 현재 상속등기가 완료된 경우라면, 해당 주택에 매겨지는 재산세를 보유비율 만큼 상속인들이 나눠서 납부하게 된다.

주택분 재산세는 주택의 시가표준에 공정시장가액비율(60%)을 곱한 금액을 과세표준으로 해 0.05%~0.4%의 세율을 적용·산출한다. 주택분 종합부동산세는 한 사람이 보유하고 있는 전국합산 주택의 공시가격 합계액에서 6억원을 차감 후, 공정시장가액비율(95%)을 곱한 금액을 과세표준으로 해 0.6%~6%의 세율을 적용·산출한다.

재산세의 경우 물건에 과세하는 방식이라 비교적 단순하게 산출이 되지만, 종합부동산세의 경우 개인별 보유 주택수와 합산주택가격에 따라 과세표준과 세율, 세액공제가 달리 적용되므로 세대수 판단에 유의해야한다(재산세의 경우에도 2021년부터 2023년까지 3년간 한시적으로 1세대 1주택자에 대해서는 특례세율이 적용된다).

종합부동산세 세율 적용시 주택수를 계산하는 방법은 과세기준일(6월1일) 현재를 기준으로 주택수 및 조정대상지역 지정 여부를 판단한다. 즉, 6월1일에 조정대상지역에 2주택을 소유하고 있었다면, 이후에 해당지역이 조정대상지역에서 해제되더라도 조정대상지역 중과세율이 적용된다. 다만 유의해야할 점은 세율 적용시 주택수는 본인이 보유하고 있는 주택에 한정해 주택수를 판단해야한다는 것이다.

종합부동산세법상 1세대 1주택자의 경우 공시가격에서 6억원이 아닌 9억원을 차감하고, 추가적인 세액공제 혜택이 주어진다. 여기서 1세대 1주택의 판단은 개인별 주택수가 아닌 1세대 구성원이 소유하고 있는 주택수를 모두 포함해 판단해야하는 것으로 규정돼 있다. 혜택이 따르는 1세대 1주택자에 대해서 더 엄격히 적용하고 있음을 알 수 있다.

또한 주택부수토지도 앞서 간단히 언급했는데, 토지라 하더라도 주택 건물분과 소유주가 다른 주택부수토지는 주택으로 보아 합산해 종합부동산세를 부과한다. 해당 주택부수토지도 하나의 주택으로 보아 주택수 계산에 반영한다. 다만, 특례사항으로서 1개의 주택과 주택 건물분과 소유주가 다른 주택부수토지 1개를 소유하고 있는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 세제혜택을 받을 수 있다. 이를 표로 정리하면 아래와 같다.

<자료=채수왕 세무사> ©중기이코노미

위 사례 6번의 경우에는 2021년부터 부부공동명의 주택에 대해 1주택자로 신청한 경우 1세대 1주택으로서 세제혜택을 받을 수 있다(신청기간은 2021년 9월16일~2021년 9월30일).

종합부동산세 1세대 1주택의 경우 세액공제는 연령별 공제와 보유기간별 공제를 합해 최대 80%까지 받을 수 있다. 부부공동명의 주택의 경우 각각 인별 공제액 6억원씩을 합해 12억월을 공제받는 것보다 1주택으로 신청해 합계 9억원만 공제를 받고 세액공제를 최대 80%까지 받는 것이 오히려 종합부동산세가 낮게 산출될 수 있다.