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올해 전국의 상업용 부동산 키워드는 ‘양극화’

공실률 지역적 차이 두드러져…내년에도 비슷한 양상 보일 듯 

기사입력2021-12-10 12:33
안경상 객원 기자 (awesomel@naver.com) 다른기사보기

중기이코노미 기업지원단 부동산센터 안경상 센터장
올 한해 부동산 시장은 모든 이들의 관심사였다 해도 무리가 아니다.

 

무주택자는 점점 더 멀어져가는 내집 마련의 꿈을 실현하기 위해 관심을 갖게 되는데, 우선 청약시장으로 돌파구를 찾고자 했다. 혹은 아파트 외 빌라나 오피스텔에 투자하거나, 서울 이외의 경기도, 인천 등 수도권 지역으로 관심을 갖게 됐다.

 

유주택자, 특히 다주택자들은 종부세 등으로 인해 양도와 증여 등을 고민하게 됐다. 2021년 서울시의 주택거래 가운데 증여비율이 거의 30% 수준에 이르면서 마치 하나의 자산이전 트렌드처럼 돼 버렸다.

 

그렇다면 2021년 상업용 부동산은 어땠을까? 주택의 대출규제로 신규 진입하는 사람들이 많아졌고, 이는 거래건수 및 거래규모 증가로 이어졌다.

 

수도권과 5대 광역시의 상업용 부동산 거래건수
단위:건. <자료=국토교통부>

 

올해 10월까지 거래된 건수를 보면, 경기도와 울산의 경우 이미 지난해 거래건수를 넘어섰다. 서울, 인천, 부산, 광주 등도 총 거래건수가 2020년을 넘어설 것으로 예상된다.

 

수도권과 5대 광역시의 상업용 부동산 거래금액
단위:만원. <자료=국토교통부>

 

서울, 경기, 대전, 광주, 울산 지역에서 올해 10월까지 거래된 규모도 지난해 총 거래규모를 넘었다. 그리고 이들 중 수도권의 비중이 약 79%를 차지하면서 상업용 부동산의 쏠림현상이 나타나고 있음을 볼 수 있다.

 

즉 올해 상업용 부동산은 2020년 거래건수와 거래규모를 모두 넘어서며, 많은 관심을 받았다라고 요약할 수 있다.

 

올해 상업용 부동산 시장의 또다른 특징은 수익률 감소 및 지역별 공실률 차이다. 매매가격이 높아지면서 수익률이 전반적으로 하락했고, 서울 기준으로 소득수익률은 약 2% 수준에서 형성이 됐다. 공실률은 20203분기를 기준으로 이태원이 약 25%를 차지했지만, 올해 3분기에는 약 8% 수준이 됐다. 수치상으로는 최악을 지난 느낌이다. 올해 3분기 공실률이 가장 높은 곳은 명동으로 약 47% 수준이다. 또한 지역별로는 강남권의 공실률이 줄어드는 모습을 보이고 있고, 기타지역은 공실률이 높아지는 모습이다.

 

y축:공실률, x축:소득수익률, 기간:2020년 3분기, 단위:%. <자료=한국감정원>

y축:공실률, x축:소득수익률, 기간:2021년 3분기, 단위:%.<자료=한국감정원>

 

지난해 3분기와 올해 3분기를 비교했을 때 눈에 띄는 것은 명동의 공실률이 높아진 것과 서울 전체 공실률이 10% 전후에서 안정화돼 가고 있다는 점이다. 향후 위드 코로나가 진행되면서 2019년도의 공실률 수준으로 돌아갈 것으로 기대되는데, 외국인 관광밀집지역은 조금더 기다려야 될 것으로 보인다.

 

2021, 전국의 모든 상업용 부동산이 오른 것처럼 보인다. 주요 지역의 상승폭이 컸고, 특히 강남지역처럼 이제 들어가기 힘든 지역도 생겨났지만, 거래나 규모면에서 강남지역을 따라가는 지역들도 있다. 반면, 이런 투자흐름에도 정체된 지역들도 있고, 공실률이 높아지는 지역들도 있는데, 내년에는 이런 양극화가 더 심화될 것으로 보인다. (중기이코노미 객원=중기이코노미 기업지원단 부동산센터 안경상 센터장)

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