큰 대출없는 100억원 미만 빌딩 매수문의 꿈틀

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Live 중기 ㅣ 경제일반 큰 대출없는 100억원 미만 빌딩 매수문의 꿈틀 금리인상으로 지난해 상업용 부동산 거래는 ‘반토막’

기사입력2023-02-15 14:43

안경상 객원 기자 (awesomel@naver.com) ㅣ다른기사보기

중기이코노미 기업지원단 부동산센터 안경상 센터장

지난 한 해 동안 부동산 매입을 주저하는 모습이 역력했다. 2022년 상반기가 지나고 긴가민가하던 시장 분위기는 냉각 쪽으로 기울었고, 가파른 기준금리 인상은 매수세를 완전히 얼어붙게 만들었다.

아래는 서울시의 속성별 부동산 거래건수를 나타내는 표다. 2022년 수익형 부동산(일반)을 보면 2165건이다. 2021년 4160건에 비하면 거래건수가 1995건 줄어들었다.

아파트의 거래건수가 제일 큰 폭(71% 감소)으로 줄어들었고 단독, 빌딩, 구분상가, 지식산업센터(공장) 등의 거래건수도 2021년도 대비 50% 정도 거래량이 줄어든 것을 확인할 수 있다.

단위:건. <자료=국토교통부>

2021년 8월부터 기준금리 인상이 시작됐고, 본격적으로 매수자들이 심리적으로 크게 위축되기 시작한 때는 기준금리가 2.25%로 상승한 2022년 7월쯤으로, 당시 대출금리는 4% 중반까지 상승했다. 대출금리가 4% 중반이라는 것은 강남구 빌딩 수익률이 평균 3% 정도라고 가정 시, 대출비율 70% 이상일 때, 역의 레버리지가 발생된다는 것을 의미한다.

그만큼 투자수요가 위축될 수밖에 없고, 대출금리가 5%를 넘어가는 2022년 10월부터는 대출비율 60% 이상도 이같은 상황(역의 레버리지)에 해당하게 됐다. 결국 단기간에 상승한 금리는 빌딩의 매수자들의 손발을 묶어두는 효과를 발휘했다.

그렇다면 서울지역에서 어느 지역의 거래량이 많이 줄었을까? 합계를 보면 2021년 대비 2022년은 52% 수준에서 거래가 이뤄졌다.

단위:건. <자료=국토교통부>

거래량이 가장 큰 폭으로 감소한 구로구는 전년대비 26% 수준이었고 양천구, 강동구, 강북구, 마포구, 용산구 등이 전년대비 30% 수준이었다. 이들 지역중에서 마포구는 최근 3년간 거래량 TOP5안에 들어가는 지역이었는데, 큰 폭으로 거래량이 줄어든 것으로 보인다. 용산구도 관심 있어 하는 지역임에 반해 거래량이 적었다는 것을 확인할 수 있다. 특히 용산구의 경우에는 호가가 거의 강남구를 웃도는 곳도 있어서, 매도자들이 급하게 매각하는 지역은 아님을 알 수 있다. 또한 상업용 부동산 거래가 활발했던 강남구의 경우도 전년대비 53% 수준으로 크게 감소했음을 알 수 있다.

그렇다면 이러한 상황에서 나름 선방한 지역은 어디일까? 강서구와 성동구가 전년대비 70% 수준에서 거래가 이뤄져 그나마 선방했음을 볼 수 있다. 강서구는 마곡지구가 있고, 성동구는 성수동이 있어 이들 지역은 유동인구가 꾸준한 지역으로 투자자의 관심이 많았던 것으로 보인다.

최근 금리인상은 더 이상 없을 것이라고 생각하는 경향을 보이고 있다. 이는 시중은행의 신규 대출금리가 낮아짐에 따라 매수세가 다시 살아나는 모습으로 나타나고 있다(2023년 2월13일 기준). 하지만 미국의 금리는 우리나라보다 높아 언제든지 금리인상 여지가 있어 조심스럽다.

그러나 크게 대출을 일으키지 않는 범위내에서 100억원 미만의 강남구 빌딩 매수문의는 작년보다 크게 늘어나고 있다. 과거 2008년도 금리인상 이후 상업용 부동산은 꽤 오랜기간 보합세를 유지했는데, 앞으로의 상황은 어떻게 흘러갈지 조금 더 지켜봐야 될 것으로 보인다. (중기이코노미 객원=중기이코노미 기업지원단 부동산센터 안경상 센터장)