상가 임대차 계약할 때 반드시 확인할 4가지는

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경영정보 ㅣ 정책법률 상가 임대차 계약할 때 반드시 확인할 4가지는 실소유, 등기사항전부증명서, 원상회복, 특약 확인해야 분쟁 예방

기사입력2023-08-17 00:00

김재윤 객원 기자 (law1@lawjnk.kr) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 제이앤케이) 김재윤 변호사

상가 임대차 계약을 체결하는 경우, 임대차 조건과 당사자들 사이의 합의사항을 담은 임대차 계약서를 작성하게 된다. 그런데 이때 어떤 사항을 확인해야 할지 몰라서 상대방의 말만 듣고 섣불리 계약서에 서명하는 계약자들이 많다. 이렇게 내용을 제대로 파악하지 못한 채 계약에 뛰어들면, 나중에 서류상의 불리한 내용에 발목이 잡혀 큰 낭패를 볼 수 있다.

하지만 몇 가지 부분만 꼼꼼하게 확인해 계약서를 작성한다면, 추후 법적 분쟁에 휘말리는 일이 생겨도 보다 간단히 해결할 수 있다. 그렇다면 어떤 점을 신중하게 확인해야할까? 우리나라에서 상가임대차 계약과 분쟁 상황을 가장 많이 경험했다고 할 수 있는 임대차전문변호사로서 실제로 임대차 계약할 때 체크해야 되는 사항들을 모아봤다.

가장 먼저 확인해야할 점은 계약을 하러 나온 상대방이 진짜 소유권자인지 여부다. 사실 계약의 종류와 상관없이 상대가 법률행위를 할 적법한 권한을 가지고 있는 자인지 확인하는 것은 기본 중의 기본이다. 생각보다 자신이 적법한 권리자인양 상대를 속이고 이득을 취하는 사람이 많으니 덫에 걸려들지 않도록 항상 조심해야 한다.

그렇다면 상대방이 상가 명의자인지 아닌지는 어떻게 알 수 있을까? 간단하다. 법원 등기소에 방문하거나 인터넷등기소를 이용해 부동산 등기부등본 갑구의 소유자 부분을 조회, 상대방의 신분증을 대조해보면 된다.

그런데 소유자가 아닌 대리인이 계약 현장에 나오는 경우가 있다. 이때는 위임범위가 적힌 위임장과 신분증을 꼭 확인해야 한다. 이를 제대로 확인하지 않고 계약했다가 문제가 생겨 상대방을 사기죄로 고소한다고 해도 이는 소 잃고 외양간 고치기다. 따라서 가급적이면 본인인 소유권자와 직접 통화해 위임여부와 특약사항 등 계약의 중요한 내용을 다시 한 번 확인하는 것이 좋다. 계약금, 잔금, 월세 등 대금 또한 반드시 대리인이 아닌 소유권자의 통장으로 보내야함은 물론이다.

많은 사람들이 임대차계약서를 작성하는 것을 쉽게 생각한다. 어설프게 계약서를 작성하고, 도장까지 찍으면 되돌리기 힘들다. 반드시 임대차 계약할 때 체크해야 되는 사항들이 있다. <이미지=이미지투데이>

두 번째로 부동산 등기사항전부증명서를 열람해 가압류, 가처분, 저당권, 담보물권 등이 설정되어있지는 않은지 확인해야한다. 만약 이런 권리들이 등기부에 설정되어있다면 유사시 임차인 권리행사에 문제가 생길 수 있다. 그래서 이런 상가는 애초부터 계약을 하지 않거나 잔금 치르기 전까지 위와 같은 문제를 해결한다는 조건으로 진행해야 한다. 그래도 혹시 모르니 잔금 치르기 직전에 한 번 더 해당 상가의 등기부를 확인하는 것이 안전하다.

세 번째로 중요한 것은 원상회복 범위에 대해 상대방과 약정한 사항을 계약서에 특약사항으로 기재하는 것이다. 이는 보증금이 부당하게 원상복구 비용으로 공제되는 것을 방지하기 위함이다. 일반적으로 특별히 상대방과 약정한 바가 없다면, 임차인은 임대차 계약 당시의 상태로 상가를 복구하면 된다. 그런데 당사자들 사이의 복구 의무를 둘러싼 다툼이 굉장히 잦다. 그래서 새로 인테리어를 하고 입주했다면, 계약 당시 점포 외부와 내부의 사진을 찍어두길 추천한다. 보통 원상복구와 관련된 갈등은 임대차 만료일이 다가온 시기에 벌어지는데, 이때 증거 사진조차 없다면 보증금이 임대인에게 인질로 잡혀있으니 건물주가 무리한 요구를 해도 들어줄 수밖에 없다.

마지막으로 임대차 계약을 할 때 상대방과 특별히 약정한 내용은 특약사항으로 함께 기재하는 것이 좋다. 계약 후에 상대방의 말이 바뀌는 경우가 많기 때문이다. 예를 들어 계약 전에는 건물주가 건물 옆의 주차장을 자유롭게 써도 된다고 했는데, 막상 계약을 마치고 상가에 들어가니 주차장을 쓰지 말라고 하는 경우가 그렇다. 소송의 상당부분이 법리적인 논쟁보다는 사실관계를 확인하는데 쓰인다. 분쟁의 소지가 있는 사항은 미리 기록을 남겨두는 것이 추후 법적분쟁에 소요되는 시간을 줄일 수 있는 가장 좋은 방법이다.

생각보다 많은 사람들이 임대차계약서를 작성하는 것을 쉽게 생각한다. 전문가의 검토 없이 어설프게 계약서를 작성하고, 도장까지 찍으면 되돌리기 힘들다. 반드시 임대차계약서 작성 전 임대차 법률전문가에게 분쟁 소지에 대한 검토를 미리 받고 계약 체결에 나서서 본인의 소중한 권리와 재산을 보호하기 바란다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)

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