토지 매입후 사용 안하고 비사업용이면 중과세

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경영정보 ㅣ 세무회계 토지 매입후 사용 안하고 비사업용이면 중과세 토지 취득세·재산세·종합부동산세·양도소득세는 얼마

기사입력2023-09-30 00:00

채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) ㅣ다른기사보기

세무법인 신원 채수왕 세무사

아파트와 같은 주택의 경우 거래가 빈번해 거래할 때 발생되는 세금이 언론에 자주 거론되고는 한다. 하지만 토지의 경우 수요가 한정되다 보니 평생 한두번 정도 토지거래를 접하는 일반시민은 이로 인한 세금이 얼마나 되는지, 무엇이 있는지 모르는 경우가 많다.

토지는 공익적인 요소가 크기 때문에 이를 규제하는 법이 상당히 많이 존재한다. 세법 또한 마찬가지다. 토지거래는 크게 취득단계, 보유단계, 양도단계로 구분을 한다.

토지를 취득하면 우선 취득세가 발생한다. 토지의 취득세는 원칙적으로 4%가 적용되나, 농지는 대부분 영농목적으로 취득하므로 상대적으로 낮은 3%가 적용된다. 참고로 주택의 경우에는 주택가격에 따라 1~3%, 주택수에 따라 8~12%가 적용되고 있으므로 상대적으로 토지는 낮은 취득세율이 적용되고 있음을 알 수 있다.

아울러 토지취득가금과 관련해 증여세 문제가 발생할 수 있다(부동산 취득자금 출처 조사).

보유단계에서는 모든 부동산에 대해 적용되는 보유세(재산세와 종합부동산세, 매년 6월1일 기준 토지 소유자)가 발생한다. 보유하고 있으면서 직접 사용하지 않는 경우에는 임대를 주게 되는데, 임대시 부동산임대소득에 대한 종합소득세가 부과되고 월 임차료에 대한 10%를 부가가치세로 부과된다.

토지 보유단계에서 토지 소유자가 직접 사용하지 않거나 임대사업에 활용하지 않을 경우에는, 추후 양도단계시 불이익이 있으므로 토지를 매입할 때 보유기간 동안의 활용방안에 대해 충분히 검토해야 한다.

토지를 양도하는 경우에는 양도소득세가 부과된다. 양도소득세는 양도차익에 대해 장기보유특별공제 등을 차감한 과세표준에 누진세율을 적용, 산출세액을 계산한다. 다만, 중과세가 적용되는 토지에 대해서는 중과세율이 적용되며, 8년 이상 직접 농사를 지은 경우에는 세액감면이 적용된다.

토지의 양도세는 예상하는 세액보다 많이 나오는 경우가 일반적이다. 단순 계산해 매매차익이 8800만원을 초과하는 경우에는 약 35%의 세금이 발생되고, 매매차익이 1억5000만원을 초과하는 경우에는 약 38%가 발생되는데, 보통 토지거래시 시세차익이 상당한 경우가 대부분이기 때문이다.