매달 받는 ‘주택연금’ 제도…무엇이 달라졌을까

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오피니언 ㅣ 키워드이슈 매달 받는 ‘주택연금’ 제도…무엇이 달라졌을까 가입기준이 공시가격 9억에서 12억으로 완화돼, 가입대상 확대

기사입력2024-01-04 12:00

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

실버세대 노후설계의 큰 주축은 여전히 부동산이다. 비노동소득을 통한 현금흐름 확보방법으로 상가, 오피스텔, 원룸 등 월세 수익을 기대할 수 있는 수익형부동산을 검토하는 이들이 상당하지만, 보유주택을 통해 현금흐름을 창출할 수 있는 방법이 있다. 바로 주택연금제도다.

지난 2023년 10월12일부터 집을 맡기고 평생연금을 받을 수 있는 주택연금 가입기준이 공시가격 9억원에서 12억원으로 완화됐다. 한국주택금융공사가 주택연금 가입대상 주택가격을 공시가격 9억원 이하에서 12억원 이하로 인상한 것이다. 공시가격 12억원을 시세로 환산하면 약 17억원 정도 되는데, 가입대상이 확대되며 보다 많은 이들의 신규가입 문호가 넓어졌다.

주택연금 가입대상 주택유형은 주택 외에 주거목적 오피스텔, 노인복지주택도 가능하다. 주택연금 신청접수일 기준 가장 최근 공시가격을 적용한다. 신축이거나 오피스텔이라 공시가격이 없다면 시가표준액, 시세 또는 감정평가액을 순서대로 적용해서 가입가능 여부를 판단하게 된다. 공시가격 12억원 이하 주택을 가지고 있고 부부 중 1명이 만 55세 이상이면 주택연금 가입이 가능한 셈이다.

주택연금은 다주택자도 가입할 수 있다. 다주택자일 경우 주택 합산가격이 공시가격 12억원 이하이면 그 중 1채로 가입이 가능하다. 주택의 합산가격이 공시가격 12억원을 초과하는 2주택자도 3년 이내 비거주 주택을 처분하는 조건으로 주택연금에 가입할 수 있다.

주택연금의 최대 장점은 매월 연금을 받으면서, 내 집에서 평생 동안 거주할 수 있다는 점이다. 가입자 사망 이후에 배우자도 평생 동일한 금액을 보장받을 수 있다. 가입자 사망이후 주택가액보다 지급한 연금액이 낮다면 잔여금에 대해 자녀 상속을 할 수 있지만, 반대로 모자라면 공사가 책임지기 때문에 추가 지불할 필요가 없다.

집을 맡기고 평생연금을 받을 수 있는 주택연금 가입기준이 공시가격 9억원에서 12억원으로 완화됐다. <이미지=이미지투데이>

일례로 공시가격 12억원 주택을 가지고 주택연금을 받는 것으로 가정하고 월수령액을 계산해 본다면 만 55세일 경우 181만4000원 수령이 가능하고, 60세라면 245만7000원, 70세는 331만5000원을 매달 수령할 수 있다. 가입연령이 더 높다면 기대여명에 따라 월 수령액이 더 높아지는 구조다.

특히 2023년 10월12일 주택연금 신규가입자 총대출한도 상한이 5억원에서 6억원으로 바뀌었다. 총대출한도는 주택연금 가입자가 100세까지 받을 월지급금의 현재가치와 초기보증료의 합계를 의미한다. 주택연금 신청시점의 연령과 주택가격으로 총대출한도를 계산해서 월지급금을 산정하는 구조인데, 2023년 10월12일 주택연금 신규 신청접수 분부터 총대출한도 상한을 5억원에서 6억원으로 상향해 가입자 연령과 주택가격에 따라 월지급금이 변동되는 경우가 생겼다. 실제 신규가입자의 월지급금은 최대 20% 증가하고, 증가폭은 가입자의 연령과 주택가격에 따라 약간 다르다.

쉽게 말하면, 주택연금 총대출한도가 5억원 이하로 산출될 경우 종전과 월지급금 변동이 없지만, 5억원을 넘길 경우 종전보다 연금을 더 받는다는 의미다.

만 65세이고 시세 10억원의 주택을 보유한 A씨가 주택연금에 가입할 경우 총대출한도는 4억7100만원으로 5억원을 넘지 않아 이번 총대출한도 상한의 상향에 따른 246만원 월지급금의 변화는 없다. 반면, 만 65세이고 시세 12억원 주택을 보유한 B씨의 경우 총대출한도가 5억6500만원으로, 종전에는 총대출한도 상한 5억원 제한을 받아 261만원을 수령하지만, 2023년 10월12일 이후 신규 신청하면 월지급금이 295만원으로 증가하게 된다.

2억원 미만 1주택자는 주택연금 가입 시 관련 감정평가수수료도 면제된다. 2023년 10월12일부터 시세 2억원 미만의 1주택 보유자가 주택연금에 가입하는 경우, 감정평가수수료를 한국주택금융공사에서 부담하기 때문이다. 과거에는 감정평가액 1억8000만원 주택으로 주택연금 가입 시 고객이 감정평가수수료 38만9000원을 지불했다. 이외에 부부기준 주택가격 시가 2억원 미만 1주택자, 1인 이상이 기초연금수급자인 경우, 월지급금을 최대 20% 더 지급하는 우대형 주택연금 가입자도 감정평가수수료를 면제하고 있다.