3주택 이상 다주택자 ‘보증금 이자상당액’ 과세

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경영정보 ㅣ 세무회계 3주택 이상 다주택자 ‘보증금 이자상당액’ 과세 주택 수 합산서 제외된 소형주택 기준 바뀌어…주택임대사업자 과세

기사입력2019-03-30 10:30

채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) ㅣ다른기사보기

세무법인 신원 채수왕 세무사

지난해 4월과 9월, 두 차례에 걸쳐 주택시장 안정화를 위해 대대적인 세법 개정이 있었다. 당시 부동산 투자자들은 세법개정 사항에 포함된 중과세를 회피하거나 세제혜택을 받기 위해 주택임대사업자등록을 서두르기도 했다.

세법이 개정되기 전에는 주택임대사업자의 연간 수입금액이 2000만원 이하일 경우에는 전액 비과세였지만, 2019년부터 발생하는 주택임대소득에 대해서는 2000만원 비과세 구간을 불문하고 과세된다.

주택임대사업자의 기본적인 과세 방법은, 연간 임대수입 금액이 2000만원을 초과하는지 여부 및 주택임대사업자등록 여부에 따라 달라진다.

우선 임대수입이 2000만원을 넘는다면, 일반적인 종합소득세율(6%~42%)을 적용한다. 또 금융소득, 근로소득, 사업소득, 기타소득, 연금소득 등 다른 소득과도 합산해 계산하므로 예년과 다를 바 없이 종합과세해야 한다.

하지만 주택임대소득이 2000만원 이하라면, 분리과세특례를 적용받을 수 있다.

분리과세특례란, 임대수입 금액이 2000만원을 초과하는 경우처럼 다른 소득과 합산신고하는 것이 아니라 별도의 소득이 있다하더라도 주택임대소득만 분리해 14%세율로 과세를 종결시키는 규정을 말한다.

©중기이코노미

정리하면, 2000만원 이하의 주택임대소득자이며 사업자등록을 한 경우에는 임대수익에 70%를 차감하고 400만원을 공제한 금액에 분리과세율인 14%를 적용해 세금을 계산한다.

여기에 4년간 임대기간을 충족하는 경우 납부할 세금에서 30%를 차감해 주고, 8년 장기임대기간을 충족하는 경우에는 납부할 세금에서 70%를 감면해준다.

예를 들어 비교해보면, 임대사업등록자와 미등록자간의 차이를 확연히 알 수 있다. 연간 2000만원의 임대수입금이 있는 경우, 8년이상 임대사업자등록자는 납부할 세금이 연간 7만원에 불과하다. 그러나 미등록자는 연간 112만원을 세금으로 납부해야 한다.

여기서 세금감면 규정을 적용하는 경우 4년, 8년의 임대기간을 모두 충족한 이후에 신고해야하는 것은 아니고 먼저 소득세 감면을 받은 이후 임대기간을 충족시키면 된다. 다만, 세금을 감면받은 이후 임대기간을 지키지 못하는 경우에는 감면받은 세금에 이자상당액을 가산해 납부해야 한다.

월세수입금액 이외에 주택임대보증금에 대해서도 수입금액에 합산해야 한다. 2019년부터 개정된 사항을 중심으로 살펴보면, 세법에서는 주택 월세수입금을 비롯해 임차인으로부터 받는 보증금의 이자상당액을 주택수입금액으로 보아 과세하고 있다.

여기서 이자상당액이란 임대보증금 합계액에서 3억원을 차감 후 60%의 일괄공제율을 적용한 금액에 정기예금이자율(1.8%)을 곱한 금액을 말한다.

하지만 모든 임대주택을 대상으로 보증금 수익에 대해 과세하는 것이 아니라 3주택 이상 다주택자인 경우에만 보증금 수익에 대해 과세한다. 또 보유하고 있는 주택 수를 판단할 때, 1호당 주택면적이 40㎡ 이하이거나 기준시가 기준 2억원 이하의 소형주택은 주택 수 합산에서 제외된다. 2018년까지는 1호당 주택면적 60㎡ 이하, 기준시가 3억원 이하가 기준이었다. 올해 들어 다주택자에 대한 과세대상을 확대시켰으므로 주택임대수입 금액을 계산할 때 주택 수 판단에 유의해야 한다.