분양가상한제 도입없이 집값 거품 뺄 방법 없다

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오피니언 ㅣ 사설 분양가상한제 도입없이 집값 거품 뺄 방법 없다 민간주택 원가공개 범위도 대폭 확대, 주택시장을 정상화해야

기사입력2019-07-11 08:40

중기이코노미 기자 (junggi@junggi.co.kr) ㅣ다른기사보기

공공택지 아파트에만 적용했던 분양가 상한제, 민간택지 아파트로 확대 적용한다. 김현미 국토교통부 장관은 지난 9일 국회에서 “주택법 시행령을 개정해 (분양가 상한제) 지정 요건을 바꾸는 방안을 검토하고 있다”고 밝혔다.

분양가 상한제는 감정평가 한 땅값에 정부가 정한 건축비를 더해 기준가격 이하로 분양가를 정하도록 한 제도다. 현행 주택법 시행령에 따르더라도 민간택지에 분양가 상한제를 적용할 수 있다. 그러나 지정요건이 엄격해 2015년 4월 이후 단 한 차례도 적용된 적이 없을 만큼 유명무실했다. 최근 강남지역을 중심으로 재건축시장이 과열조짐을 보이고, 서울지역 민간 아파트 분양가의 고공행진이 계속됨에 따라 정부로선 특단의 대책이 불가피했다는 분석이 나온다.

민주평화당 정동영 대표와 경제정의실천시민연합 회원들이 지난 2일 서울 여의도 국회에서 민간주택 분양원가 공개 및 분양가 상한제 부활 촉구 기자회견을 하고 있다.<사진=뉴시스>

아파트 가격에 거품, 그것도 아주 많이 끼었다는 사실. 부동산시장에 조금이라도 관심이 있는 사람이라면 누구도 부정하지 않는다. KB국민은행의 ‘소득대비 주택가격 비율’에 따르면, 소득 1~5분위 중 가운데 해당하는 가구(지난해 9월기준)가 한푼도 쓰지 않고 13.4년을 모아야만 서울에서 평균에 해당하는 집을 살 수 있다. 5년 전인 2014년만 해도, 8.8년간의 소득을 저축하면 서울에 집 한 채를 장만할 수 있었다. 시간이 갈수록 집값에 거품이 끼는 시간이 짧아지고, 거품의 크기도 커졌다. 이제는 소득 1~5분위 중간 아래에 해당하는 가구는 서울에서 ‘살만한 집’을 꿈꿔서도 안되는 세상이 됐다.

비정상적인 국가다. 이런 상태가 지속되면 대한민국이란 공동체는 존속할 수 없다. 1주 40시간·하루 8시간 이상의 노동을 한다. 이 땅에서 모든 재화를 생산하는 이들에게 집 한 칸도 허락하지 않는 국가가 존재해야 할 이유는 없다. 정권의 안위를 위해서라도, 지금 당장 정부가 실천해야 할 최우선 과제 중 하나는 집값 거품빼기다. 분양가 상한제만으로 아파트 가격 거품 모두를 제거할 수는 없지만, 주택시장을 정상화할 수 있는 가장 유력한 수단 중 하나인 것만은 분명하다.

경실련이 동탄2신도시 분양가 심사자료 등을 통해 추정한 이 지역의 민간아파트 건축비는 평당 450만원에 불과하다. 그런데 올해 4월 초 분양한 북위례 힐스테이트가 공개한 건축비 원가는 912만원이다. 건설사가 토지비용에 붙은 이윤을 제외한 건축비에서만 평당 456만원의 부당한 이익을 취했다는 얘기다. 건축자재 등급·품질 등의 차이를 감안해 추정 건축비가 과소 추계됐더라도, 공개된 건축비 원가와 2배이상 차이나는 현실은 폭리 이외에는 설명 불가하다. 이처럼 건축비로 부풀려진 분양가가 2006년 이후에만 150조원에 달하고, 토지비 등을 감안하면 부당이익 규모는 더 커진다는 게 경실련 주장이다.

민간분양에 분양가 상한제를 적용하면, 아파트 분양가는 공공분양과 마찬가지로 분양가심사위원회의 통제를 받는다. 민간분양 건설사도 건축비·토지비 모두 일정한 수준에서 원가를 공개하고 심사를 받는 구조로 바뀐다. 건축비에서만 원가의 2배이상 폭리를 보장받았던 기득권을 상당부분 포기해야한다는 말이다. 수백조원의 돈이 걸린 문제이기에 분양가 상한제 도입에 대한 토건족의 저항은 예정된 수순이다.

토건족의 반란은 이미 시작됐다. “분양가 상한제, 오히려 집값 상승 부추기는 건 아닌가(국민일보)”, “시장 거스르는 분양가 상한제, 로또청약과 공급부족 낳는다(동아일보)”, “공급위축·로또아파트 부작용 뻔한 민간 분양가 상한제(매일경제)”, “두더지 잡기식 부동산대책 또 꺼내겠다는 건가(서울경제)”, “부동산 미봉책은 더 큰 부작용만 부를 뿐이다(헤럴드경제).”

민간주택에 분양가 상한제를 적용하겠다는 김현미 장관의 공언 직후, 10일자 주요 신문의 사설 제목이다. 참여정부 시절 분양가 상한제 도입 당시부터 줄곧 제기했던 주장 그대로다. 분양가 하락에 따른 수익성 악화로 민간건설사가 공급량을 줄인다는 주장, 검증되지 않은 가설일 뿐이다. 오히려 과잉공급을 구조화했던 건설업계 구조조정으로 실수요자 중심의 주택시장으로 재편된다는 반박도 있다.

이들 언론의 주장 중 청약당첨이 로또로 비유되고, 가격통제에 따른 주택품질 저하 등 귀담아 들을 대목도 있다. 이런 이유라면 보완책을 요구할 일이지, 분양가 상한제 도입 자체를 반대하는 근거가 될 수 없다. 민간주택에 대한 분양가 규제없이 부풀대로 부푼 집값 거품을 거둬낼 방법은 없다. 매년 공급되는 주택물량 중 공공택지에서 공급되는 공공주택이 30%도 채 안되기 때문이다. 차제에 민간주택에 대한 원가공개 범위도 대폭 확대해 주택시장을 정상화해 주기를 아울러 촉구한다. 헌법에 보장한 주거권이 장식품이 아니라면, 정부는 말이 아닌 행동으로 보여줘라. 중기이코노미 논설위원실